Арендодатель умер, да здравствует арендодатель. Кому теперь платить аренду?

Помните, как у Булгакова: «Человек смертен, но это было бы еще полбеды. Плохо то, что он иногда внезапно смертен»? Но еще хуже, когда этот человек - ваш арендодатель. Именно с такой проблемой столкнулся клиент ЮК «Центральный округ», получивший уведомление о смерти арендодателя. Предполагаемый наследник сообщил, что является правопреемником по договору аренды и представил новые реквизиты для перечисления платежей по арендной плате. 

В сложившейся ситуации у арендатора возник резонный вопрос, действительно ли предполагаемый наследник является надлежащим кредитором по договору аренды? Стоит ли вообще вносить арендные платежи до получения наследником свидетельства о праве на наследство? А если наследников несколько, то кому из них платить? 

- По закону смерть арендодателя не влечет прекращение договора аренды: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам, а у арендатора сохраняется обязанность по внесению арендных платежей, - поясняет юрист ЮК «Центральный округ» Анна Калачева. - Однако до выдачи наследникам свидетельства о праве на наследство арендатор не может быть на 100% уверен, что предполагаемый наследник является законным правопреемником по договору аренды. В то же время уклоняться от внесения арендных платежей до получения наследниками свидетельства о праве на наследства - не лучший вариант, ведь арендатор рискует «нарваться» на неустойку за просрочку исполнения обязательства.

Мы подготовили для клиента несколько вариантов решений и разъяснили «подводные камни» каждого из них. 

1. Арендные платежи можно перечислять на расчетный счет умершего арендодателя.
   
   Этот подход упомянут в апелляционном определении Московского городского суда от 18.08.2017 г. по делу № 33-30409/2017. Так, суд общий юрисдикции, взыскивая с арендатора задолженность по договору аренды, а также неустойку, указал что «пока стороны (ООО, арендатор) и новый собственник здания не внесут изменений в договор, ООО обязано перечислять арендную плату после смерти индивидуального предпринимателя в том порядке (в частности, на тот расчетный счет), который установлен в договоре». 

2. Деньги во исполнение обязательств по договору аренды можно перечислять в депозит нотариуса, обратившись с соответствующим заявлением.
   
   В связи с тем, что платежи за пользование наследственным имуществом входят в наследственную массу до разрешения спора о наследственном имуществе и выявлении окончательного наследника (наследников), деньги подлежат внесению на депозит нотариуса. Эта возможность прямо предусмотрена подпунктом 3 пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 87 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 №4462-1). 

3. Денежные средства во исполнение принятых обязательств по договору аренды можно вносить на счет доверительного управляющего при заключении нотариусом договора доверительного управления в порядке статьи 1173 Гражданского кодекса Российской Федерации.
   
   Этот вариант подразумевает дополнительные расходы как на оплату вознаграждения доверительного управляющего и его расходов, так и на оплату нотариальных действий, поэтому заинтересованные лица (предполагаемые наследники) в большинстве случаев уклоняются от обращения к нотариусу для заключения такого договора.   

4. Оценив риски, арендатор может внести арендные платежи сразу на счет предполагаемого наследника. 
   
   Эта возможность отражена в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2023 г. по делу № А68-6770/2022. Так, суд апелляционной инстанции указал, что «погашение задолженности по арендной плате в адрес одного из сособственников полностью прекращает соответствующее обязательство арендатора и защищает его от повторного иска о взыскании той же задолженности от другого сособственника». 

- Проанализировав плюсы и минусы каждого из приведенных вариантов, и, учитывая сложившуюся правоприменительную практику, мы рекомендовали клиенту самый безопасный вариант: перечислить деньги на депозит нотариуса, - объясняет Анна Калачева. - Несмотря на дополнительные расходы, связанные с оплатой нотариальных действий, это позволит арендатору минимизировать риски и защититься от возможных судебных разбирательств в будущем.