Банкротство застройщика

Целый пласт судебных споров, стал как никогда актуален, а получила огласку такая практика еще в 2021 году и продолжает рассматриваться в ВС РФ через призму разных дел в разных вариациях. Суть проблемы в следующем: в последние годы очень частой стала история реализации с торгов в процедуре банкротства помещений, которые фактически являются местами общего пользования или общедомовым имуществом, а в связи с желанием пополнить конкурсную массу и побыстрее, как правило никто не вдается в подробности, что такое имущество нельзя реализовывать в силу требований закона.

Вариативность споров данной категории очень широкая: начиная от оспаривания регистрации собственности на помещения за застройщиком банкротом еще до реализации с торгов помещения и заканчивая оспариванием торгов, истребованием из чужого владения после регистрации права собственности за победителем торгов или взысканием денежных средств с кредитора, получившего удовлетворение, после оспаривания права собственности покупателя имущества у банкрота.

Фабула спора

Собственники помещений в многоквартирном доме обратились с иском о признании незаконным перехода к застройщику-банкроту права собственности на нежилое помещение, указанный спор передан в дело о банкротстве. Три судебные инстанции отказали в удовлетворении исковых требований, мотивировав это тем, что комната консьержа, находящаяся в МКД, не является общим имуществом собственников помещений в таком доме. Суды сочли, что изначальное оформление прав на спорный объект за обществом «ГлавГрадоСтрой» свидетельствует о том, что объект с момента ввода дома в эксплуатацию имел самостоятельное назначение (комната консьержа) и принадлежал должнику, который нес расходы по его содержанию, в том числе по уплате налога на имущество, по мимо прочего суды применили к данному иску последствия пропуска срока исковой давности, в связи с общедоступностью сведений о регистрации.

Почему же ВС РФ вернул дело на новое рассмотрение?

В очередной раз ВС РФ напоминает, что к общему имуществу МКД относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Таким образом, к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр. Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. В рассматриваемом случае судами установлено, что спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД.

Мнение эксперта

«Интересным в данном определении ВС РФ является указание на то, что в условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения, указанное фактически сразу отметает мотивировки нижестоящих судебных инстанций», - комментирует юрист практики недвижимости и строительства, Ксения Алферова.

ВС РФ при рассмотрении дела пришел к выводу об отсутствии у конкурсного управляющего оснований для включения спорного помещения в конкурсную массу должника. При этом, то обстоятельство, что в настоящий момент спорное помещение реализовано конкурсным управляющим на торгах, не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.

Интересным также является дополнительное указание (читайте «напоминание») судам, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. Как раз в данном деле признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Также ВС РФ в отношении последнего довода нижестоящих инстанций напомнил, что, применяя нормы об исковой давности, в ходе рассмотрения настоящего обособленного спора заявители не раз указывали на то, что помещение из владения собственников не выбывало, то есть виндикационное требование ими не заявлялось. Требование заявителей направлено на защиту от нарушения их прав, не связанного с лишением владения (негаторный иск). В силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Пунктом 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г., сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.