Ничтожность сделки с имуществом МКД: позиция ВС РФ по банкротным торгам

13 ноября 2025 года судья ВС Разумов И.В. передал на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ жалобу победителя на банкротных торгах по продаже имущества должника (определение ВС № 306-ЭС25-8505, судебное заседание назначено на 15 декабря).

В рамках данного дела о банкротстве гражданина суды рассматривали спор по заявлению общества, ставшего победителем на банкротных торгах и покупателем помещения в МКД, об оспаривании этих торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

Общество-заявитель ссылается на то, что в сообщении о проведении торгов управляющим указана недостоверная информация о помещении, а в действительности проданное помещение не отвечает признакам жилого (в нем отсутствуют окна, инженерные системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, водоотведения). Внутри помещения расположены двери, через которые должен обеспечиваться постоянный доступ в общедомовые вентиляционные и противопожарные камеры, что делает невозможным его использование в качестве квартиры.

Тем не менее, в судах трех инстанций заявителю было отказано, поскольку:

- общество является профессиональным участником отношений, касающихся приобретения недвижимости на торгах, систематически в них участвует

-   в публикации о торгах содержалось указание на возможность ознакомления участников торгов с дополнительной информацией о продаваемом имуществе и самим имуществом путем обращения к финансовому управляющему. Последний высылал всем обратившимся к нему заинтересованным лицам фотографии объекта в период с дня публикации сообщения о торгах и до дня окончания приема заявок. Общество, наряду с другими участниками торгов, могло получить дополнительные сведения о выставленном на реализацию имуществе, осмотреть его.

Общество обратилось в ВС, который заинтересовался доводами его жалобы и передал ее на рассмотрение Экономколлегии (заседание состоится 15 декабря 2025 г.).

«Высока вероятность того, что акты нижестоящих судов по данному спору будут отменены. Нельзя не отметить, что обстоятельства этого спора очень схожи с нашим прошлогодним делом, в котором мы одержали победу в ВС (определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС24-13782 от 14 ноября 2024 г.), и с тем же судьей-докладчиком - Разумовым И.В. Также полагаю, что и в этот раз ВС должен встать на защиту покупателя помещения, сославшись на собственные выводы из вышеуказанного дела о том, что сделки по продаже и передаче в залог таких помещений являются ничтожными в силу закона», — комментирует Александр Тархов.

Определение ВС РФ