Последняя позиция ВС РФ: стандарты доказывания для добросовестного приобретателя

Ранее судебная практика по признанию приобретателя добросовестным при спорах в рамках ст. 302 ГК РФ складывалась достаточно негативно для самого приобретателя, а обратная практика была крайне скудна. Стандарты доказывания за эти годы стали не просто повышенными, а фактически невозможными к исполнению и включали в себя:

- сбор свидетельских показаний

- проверку всех сделок по переходу права собственности на объект до покупки

- проверку всех расчетов по сделкам

- проверку субъектного состава – лиц, которые пользовались недвижимым имуществом

- соблюдение прав несовершеннолетних в любой из предыдущих сделок в цепочке

- проверку финансового состояния сторон, ранее совершавших сделку

Однако сейчас мы получили уникальную с точки зрения доказывания судебную практику, которая фактически говорит нам о достаточности ограничения проверки объекта перед покупкой сведениями из единого государственного реестра недвижимости.    

Фабула спора

Истец обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным и о возвращении сторон в первоначальное положение путем прекращения права собственности на жилой дом общей площадью 50,7 кв. м и земельный участок площадью 600 кв. м. к промежуточному собственнику, а также аннулирования записи о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) за промежуточным собственником и конечным приобретателем.

Свои исковые требования Истец мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от 18 октября 2005 г. (первоначальный договор) являлась собственником жилого дома и земельного участка, однако запросив выписки из ЕГРН от 25 июля 2022 г., обнаружила, что собственником принадлежащих ей объектов недвижимости в ЕГРН числится промежуточный собственник, право собственности к которому от нее перешло на основании договора купли-продажи от 20 апреля 2022 г. Истец указала, что договор купли продажи между ней и данным лицом – не заключался, денежные средства не передавались. 8 сентября 2022 г. спорное имущество было далее продано конечный приобретатель.

Данный конечный приобретатель в цепочке сделок обратился в суд со встречным иском к Истцу и промежуточному собственнику о признании его добросовестным приобретателем. В обоснование заявленного встречного требования указал, что согласно данным, полученным из ЕГРН, собственником спорного имущества являлся промежуточный собственник, с которым они впоследствии заключили предварительный договор купли-продажи от 5 сентября 2022 г. После снятия обременения в виде ипотеки между ними был заключен основной договор купли-продажи от 8 сентября 2022.

Конечный собственник также указал, что приобретаемое по договору купли-продажи имущество было им полностью оплачено и после регистрации права собственности, и начал активное пользование спорными объектами недвижимости (регулярно оплачивает коммунальные платежи, очистил земельный участок, демонтировал старый забор и возвел новый, произвел демонтаж старого строения и др.). Кроме того, никаких претензий от Истца ему не поступало.

Решением суда первой инстанции первоначальные исковые требования были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В Апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение, которым первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано. Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании добросовестным приобретателем, суд апелляционной инстанции сослался на то, что при заключении договора купли-продажи конечный собственник не проявил должной заботливости и осмотрительности, поскольку в это время районным судом г. Краснодара был принят к производству иск Истца к промежуточному собственнику о признании сделки недействительной.

Кассационный суд определение суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

ВС РФ удовлетворил кассационную жалобу конечного собственника, а в части вывода суда апелляционной инстанции, согласно которому последний приобретатель не проявил должной заботливости и осмотрительности, указал следующее: «Заключая договор купли-продажи от 8 сентября 2022 г., конечный приобретатель полагался при приобретении недвижимого имущества на данные государственного реестра, что в силу пункта 6 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации признается добросовестным поведением участника гражданских правоотношений».
Кроме того, ВС РФ указал, что сведения о принятии судом к производству иска Истца к Ответчику о признании сделки недействительной были опубликованы лишь 14 сентября 2022 г., то есть уже после заключения между Ответчиками договора.

В результате ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав при этом, что поведение последнего в цепочке сделок собственника является добросовестным.

«Такая позиция ВС РФ существенно снижает стандарт доказывания для добросовестного приобретателя и, следовательно, увеличивает шанс на успешную защиту интересов такого приобретателя», — комментирует руководитель практики недвижимости и строительства Ксения Алферова.

Определение ВС РФ