Торги в банкротстве оспорены: ВС указал на необходимость устанавливать реальную природу объекта

25 декабря 2025 года СКЭС ВС РФ принято определение № 306-ЭС25-8505 по итогам рассмотрения жалобы о признании банкротных торгов недействительными.

Фабула

В рамках процедуры банкротства Ф. его имущество было продано 27.12.2021 на торгах ООО «И.» за 5 млн руб. Договор купли-продажи заключен 16.02.2022.

ООО «И.» обратился в суд с требованием признать торги и договор недействительными, указав, что в извещении о торгах были недостоверные сведения: проданный объект фактически не является квартирой (жилым помещением), а представляет собой нежилое помещение, часть общего имущества многоквартирного дома (инженерные системы).

Арбитражный суд Республики Татарстан, апелляция и окружной суд отказали в иске. Они сочли, что информация соответствовала ранее вынесенному судебному акту, а покупатель, как профессиональный участник, должен был сам проверить объект и несет предпринимательский риск.

Позиция ВС

Верховный Суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций, отменил все судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение.

Верховный Суд РФ указал на нарушение правил проведения торгов — если в извещении о торгах содержатся недостоверные или неполные сведения о предмете продажи, это может являться существенным нарушением, влияющим на результат торгов (цену и круг участников).

Нижестоящие суды не исследовали, является ли объект (помещение) квартирой, нежилым помещением или общим имуществом многоквартирного дома, что имеет ключевое значение для оценки действительности сделки.

Риск покупателя не освобождает продавца от ответственности. Даже если покупатель не осмотрел объект, это не снимает с продавца обязанности передать товар, соответствующий условиям извещения о торгах.

«ВС РФ подтвердил, что недостоверное указание существенных характеристик объекта (например, его статуса как жилого, нежилого или общего имущества) является существенным нарушением, способным повлиять на результат торгов, и не может быть перекрыто ссылкой на «предпринимательский риск покупателя». Суд обязал нижестоящие инстанции не ограничиваться формальными данными, а устанавливать фактическую природу продаваемого имущества, что усиливает защиту добросовестных участников торгов и возлагает повышенную ответственность на организаторов. Окончательная судьба сделки будет решена после нового рассмотрения с учётом этой правовой позиции», —  комментирует младший юрист банкротной практики Валерия Гурова.

Подробнее.