Верховный Суд освободил от НДФЛ дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками

ФНС России включила в обзор судебной практики за II квартал 2026 года позицию Верховного Суда РФ по вопросу налогообложения коммерческой недвижимости, передаваемой в дар между близкими родственниками. 

24 августа 2026 года ФНС России направила территориальным налоговым органам письмо № КЧ-36-7/7251@ с обзором наиболее значимых позиций Конституционного и Верховного судов по налоговым спорам. В обзор, в частности, вошел вывод о том, что освобождение от НДФЛ при дарении имущества между родственниками не зависит от назначения имущества, характера его использования и наличия у сторон статуса индивидуального предпринимателя. 

Поводом для формирования данной позиции стал спор, рассмотренный Верховным Судом РФ в рамках дела № А50-28917/2023. 

Мать передала дочери по договору дарения 11 объектов коммерческой недвижимости. Недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности как до дарения, так и после него. Налоговая инспекция посчитала, что стоимость полученных объектов является доходом от предпринимательской деятельности, и доначислила одаряемой НДФЛ.
Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился. 

Суд указал, что пункт 18.1 статьи 217 НК РФ связывает освобождение от НДФЛ с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым. Закон не устанавливает дополнительных ограничений в зависимости от того, является недвижимость жилой или коммерческой, используется ли она для получения дохода, а также зарегистрированы ли стороны в качестве индивидуальных предпринимателей. 

Таким образом, сам по себе коммерческий характер недвижимости не является основанием для начисления НДФЛ при ее дарении близкому родственнику. Определением от 17.04.2026 № 309-ЭС24-21782 Верховный Суд отменил судебные акты, принятые при повторном рассмотрении дела, и признал решение налогового органа недействительным. 

На данную позицию стоит обратить внимание собственникам семейного бизнеса. На практике коммерческая недвижимость нередко передается между поколениями: от родителей детям, от бабушек и дедушек внукам. Ранее налоговые риски возникали именно в тех случаях, когда объект сдавался в аренду или иным образом использовался в предпринимательской деятельности. Налоговые органы могли квалифицировать стоимость такого имущества не как обычный подарок между родственниками, а как предпринимательский доход.

После позиции Верховного Суда такой подход представляется необоснованным. Для применения освобождения от НДФЛ определяющим является родство сторон, а не дальнейшая судьба имущества. При этом последующие доходы от объекта — например, арендная плата или доход от его продажи — облагаются налогами уже самостоятельно в зависимости от обстоятельств и применяемого налогового режима. 

Включение позиции Верховного Суда в официальный обзор ФНС имеет отдельное практическое значение: теперь этот вывод направлен самой налоговой службой территориальным инспекциям для использования в работе. Поэтому при реальном дарении коммерческой недвижимости между близкими родственниками риск доначисления налога только по причине предпринимательского использования объекта должен существенно снизиться, отмечает старший юрист налоговой практики Калачева Анна.