Верховный Суд РФ встал на сторону добросовестного покупателя квартиры банкрота

Судебная коллегия по экономическим спорам в определении от 06.04.2026 по делу № А56-96799/2023 напомнила, что судебной практикой выработано правило оценки неравноценности, состоящее в том, что исключительно формальных (процентных) критериев отклонения договорной цены от рыночной недостаточно для обоснования подозрительности сделки, необходима их совокупная оценка с обстоятельствами совершения сделки и контекстом отношений должника с контрагентом.

Обстоятельства

Должником до возбуждения дела о банкротстве было опубликовано объявление о продаже квартиры за 6 300 000 рублей. В процессе переговоров с покупателем Должник озвучил возможность уменьшения цены до 5 000 000 рублей при оплате наличными деньгами. Покупатель потребовал от должника представления документов об отсутствии прав на квартиру иных лиц и задолженностей по коммунальным платежам, настоял на включении в договор заверений об отсутствии у сторон неисполненных обязательств, признаков неплатежеспособности, дел о банкротстве, их собственных и других лиц намерений на подачу заявления о банкротстве в течение ближайших трех лет. 10.08.2023 был заключен договор купли-продажи квартиры.

Однако уже 09.11.2023 Должник подал заявление о признании себя банкротом, и решением суда от 12.12.2023 был признан банкротом. Сочтя заключение договора в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом и по цене, отклоняющейся от цены аналогов более чем на 20 %, признаками подозрительной сделки с неравноценным встречным исполнением, финансовый управляющий подал заявление о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 10.08.2023, заключенного Должником с Покупателем, применении последствий недействительности сделки.

Позиция нижестоящих судов

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, заявление финансового управляющего удовлетворено.

Суды пришли к выводу о доказанности управляющим оснований для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, учитывая, что стоимость отчужденного объекта недвижимости превышает цену сделки, определенную в договоре.

Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ

Отменить ранее принятые судебные акты, вынести новое решение по делу.

Ограничение судами пределов оценки оспариваемого договора купли-продажи исключительно критерием отклонения договорной цены от рыночной является нарушением законного правила об оценке подозрительных сделок, приведшим к несоответствующей статье 61.2 Закона о банкротстве выводу о его недействительности.

Судами не приняты во внимание следующие обстоятельства:

1. Согласно представленным документам цена квартиры на момент продажи находилась в диапазоне от 6 300 000 рублей до 9 373 000 рублей.  При этом кадастровая оценка её составляла 4 870 706 рублей 77 копеек. Учитывая наличие документов о различной цене квартиры, неравноценность предоставленного за неё ответчиком исполнения не являлась очевидной.

2. Равноценность стоимости квартиры уплаченным за неё 5 000 000 рублей надлежало оценивать в контексте отношений должника и ответчика. Уплаченная за квартиру цена согласована сторонами по результату их договоренностей, на которых заключен договор, превышает кадастровую, следовательно, не могла быть оценена судом в качестве существенно заниженной.

3. Обстоятельства заключения договора указывают на то, что ответчик действовал разумно и проявил требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность. Должник же, напротив, дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения на подачу заявления о банкротстве.