Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и можно ли продать жилье дешевле

Как определяется кадастровая стоимость

Государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения (ГБУ), созданные субъектами РФ. Именно они собирают и анализируют сведения об объектах недвижимости, рассчитывают их кадастровую стоимость по утвержденной методике и передают результаты на утверждение региональным властям. 

После утверждения сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН и начинают применяться при расчете налогов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

<...>  

Ссылка на публикацию

Прилагаем полный комментарий Ксении:

На величину кадастровой стоимости влияют регион и его экономическая ситуация, местоположение объекта относительно центра и транспортной инфраструктуры, категория земель, вид разрешённого использования, наличие инженерных сетей и подъездов, а также площадь, назначение и фактическое состояние здания или участка. Если эти характеристики в реестре указаны неточно или давно не обновлялись, результат массовой оценки может существенно отличаться от реальной цены.

Для собственника кадастровая стоимость важна прежде всего как база для расчёта имущественных и земельных налогов, а также арендных и выкупных платежей по государственным и муниципальным участкам. Наибольший эффект она даёт по дорогой и крупной недвижимости — коммерческим объектам, производственным площадкам, участкам в крупных городах, — где завышение даже на несколько десятков процентов превращается в ощутимую переплату каждый год.

Продать квартиру, дом или землю дешевле установленной кадастровой стоимости закон допускает: цена договора определяется по соглашению сторон, а не по кадастру. Но для налога с продажи жилой недвижимости действует специальное правило: если в договоре указана цена ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая может рассчитать НДФЛ исходя из 70 % кадастровой, а не из фактической суммы, и экономии по налогу в таком случае не получится.

Правило 70 % применяется при определении налоговой базы по НДФЛ для физлица-продавца: берётся большее из двух значений — фактическая цена сделки или 70 % кадастровой стоимости на соответствующую дату. Этот механизм задуман как защита бюджета от искусственного «занижения» цен в договорах, когда по документам объект продаётся за символическую сумму, но реально стоит значительно дороже.

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, когда она явно выше рыночной (как минимум на 20–30 %), налоговая и арендная нагрузка по объекту существенна и есть признаки ошибок в исходных данных — неправильная площадь, вид использования, категория земель, характеристики здания. Обычно процедура включает получение официальной информации о кадастровой стоимости, заказ профессионального отчёта об оценке рыночной цены, обращение в уполномоченное бюджетное учреждение или комиссию, а при отказе — подачу иска в суд с последующей судебной экспертизой.

Типичные ошибки собственников связаны с тем, что они не проверяют данные в ЕГРН и справке о кадастровой стоимости, годами платят налог исходя из завышенной оценки и полагают, что достаточно указать низкую цену в договоре, чтобы снизить налог. Ещё одна распространённая проблема — слабый отчёт оценщика без детального анализа рынка и характеристик объекта: такой документ часто признают недостаточным доказательством, из-за чего попытка снизить кадастровую стоимость в комиссии или суде не даёт результата.