Аналитика

Арендовал, но не могу пройти. Как добиться установления сервитута?

10 дек 2020

turnpike-4153354_1920.jpgНе так давно мы столкнулись с интересным делом: наш клиент - индивидуальный предприниматель арендовал землю для агробизнеса. Но уже в начале сезона сельхозработ он столкнулся с проблемой: невозможно попасть на арендуемый им земельный участок. В чём же причина? Его участок оказался окружен землями, принадлежащими другим собственникам, которые отказались пропускать его технику. В целом они, конечно, правы. Но что делать нашему предпринимателю, который ежедневно терял огромные деньги? Решение его проблемы - сервитут. Но на практике не всё так просто. Нужно учитывать определённые нюансы, поскольку в нашем случае мы имеем дело именно с арендатором. Так каков же порядок его действий?

Что такое сервитут?

В первую очередь разберёмся с понятиями. Сервитут это право ограниченного пользования соседним земельным участком. Суть его в том, что собственник одного земельного участка разрешает собственнику соседнего участка каким-либо определённым образом использовать свою территорию. Варианты использования могут быть разными – это возможность прохода через земельный участок, проезд, прокладка каких-либо коммуникаций и т.д. Важное условие – это невозможность или значительная трудность реализации своих прав собственником земли. К примеру, есть участок, но нет прохода к нему. Или у него есть дом, но его невозможно обеспечить электричеством, потому что столбы линий электропередач должны находиться на территории чужого земельного участка. В решении всех этих проблем поможет сервитут.

Преимущества сервитута в том, что он, как правило, устанавливается либо бессрочно, либо на достаточно длительный срок. Сервитут становится неотъемлемой частью земельного участка. Поэтому даже если поменяется собственник, то право ограниченного пользования останется в неприкосновенности.

Можно потребовать установления сервитута в судебном порядке. Если суд придёт к выводу, что  без установления такого права, невозможно использовать земельный участок, то сервитут будет установлен даже при отсутствии соглашения сторон, на основании судебного решения. 

Конечно, возникает резонный вопрос: что взамен получит собственник участка, на котором установлен сервитут? По общему правилу, за установление сервитута вносится плата. Она может быть как разовой, так и периодической. Но, как правило, её размеры невысоки и она не ляжет тяжким бременем на сервитуария (собственника участка, в отношении которого установлен сервитут).

Заключил договор аренды, а попасть на земельный участок не могу.

Часто предметом судебных тяжб становится требование арендатора земельного участка к собственнику соседнего земельного участка об установлении сервитута. Ведь если у арендатора нет иных способов попасть к своей земле, то нет и возможности ее использовать.

Предоставляется ли арендатору право требовать установления сервитута? Судебная практика на сегодняшний день исходит из буквального толкования п. 1 ст. 274 ГК РФ, где указано, что правом требовать установления сервитута обладают исключительно собственники недвижимого имущества (земельного участка или здания на таком земельном участке). Пункт 4 этой же статьи указывает, что такое право может быть предоставлено и иным лицам, но в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В связи с этим в большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований об установлении сервитута по искам арендаторов. Обосновывается это тем, что собственник недвижимости связан с ее арендатором договорными правоотношениями, поэтому он и должен обеспечить последнему спокойное владение или пользование недвижимостью. Суды исходят из представлений о том, что правовая связь существует только между арендатором и арендодателем, поэтому требовать чего-либо от лица, не являющегося субъектом этих отношений арендатор не вправе. В судебных решениях отмечается, что иск арендатора об установлении сервитута не может быть удовлетворён, поэтому свои требования, связанные с невозможностью использования арендуемого объекта, он вправе предъявить к арендодателю в самостоятельном порядке.

Таким образом, действовать необходимо в следующем порядке:

1. Обратиться к арендодателю с требованием обеспечить свободное использование арендованного имущества.
2. Если арендодатель отказывается предпринимать какие-то действия, то необходимо обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя исполнить свою обязанность по договору аренды - обеспечить возможность использования арендованного имущества.
3. После того, как требование, указанное в п. 2 будет удовлетворено судом, арендодатель может обратиться в суд с требованием об установлении сервитута.

А в каких ситуациях арендатор может справиться своими силами?

Иностранное законодательство признает возможность предоставления арендатору права потребовать установления сервитута на соседнем участке. К примеру, соответствующее положение содержится в Гражданском кодексе Нидерландов. Россия перенимает зарубежный опыт, поэтому иногда бывают исключения из вышеизложенного правила.

Новатором в этом вопросе стал Земельный кодекс РФ, куда в 2015 г. были внесены изменения, которые расширили круг лиц, имеющих право требования установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Помимо собственников таких земельных участков были добавлены арендаторы и лица, которым данный участок предоставлен в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение.  К сожалению, на земельные участки, находящиеся в частной собственности, это правило не распространяется. 

Можно ли обойтись без суда и договориться самостоятельно?

Рассмотренные выше примеры касаются случаев, когда сервитут устанавливается в судебном порядке. Судебная практика указывает, что ст. 274 Гражданского кодекса РФ устанавливает лишь один из возможных вариантов, когда сторона обязана заключить соглашение о сервитуте. Арендатору не запрещено договариваться о сервитуте с собственником соседнего земельного участка. Это соглашение не будет оспорено на предмет того, что заключено неуполномоченным лицом. 

Поделиться:

Подписаться на рассылку по e-mail

у вас сложный вопрос? давайте обсудим его при встрече!
Электронная почта*
* укажите Вашу электронную почту и получите все материалы по теме