Предпокупочная проверка недвижимости: как провести самому и что нужно знать при проверке?

Due dilligence при приобретении недвижимости – это комплексная проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту, инвестиционную привлекательность и соответствие целям, для которых он приобретается.

Основные цели:

• выявление рисковых с правовой точки зрения мест объекта
• выявление нарушений действующего законодательства
• анализ на соответствие целям объекта, для которых он приобретается
• защита от дополнительных расходов.

Основные направления проверки: объекты капитального строительства и земля

*проверка ОКСа не исключает проверки земельного участка и наоборот.

При проверке недвижимости на практике мы часто встречаемся с ситуациями, когда интерес, ради которого покупатель приобретает земельный участок (постройка логистического комплекса, многоквартирного жилого дома или ИЖС и т.д.), вообще не может быть реализован на практике. Предпокупочный анализ призван, в том числе, выявить такую информацию и сэкономить время и деньги. Более точечно погорим о тонкостях и подводных камнях.

Приаэродромные зоны

• первая подзона: запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов;
• вторая подзона: запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта;
• третья подзона: запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории;
• граница четвертой подзоны имеет ограничения размещения объектов (препятствии) по высоте, устанавливаемые в целях исключения помех работе средств радиотехнического обеспечения полетов воздушных судов и авиационной электросвязи;
• пятая подзона выделена по границам, установленным исходя из требований безопасности полетов и промышленной безопасности опасных производственных объектов с учетом максимального радиуса зон поражения в случаях происшествий техногенного характера на опасных производственных объектах;
• в выделенных границах шестой подзоны запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

Важно: в ЕГРН могут не содержаться сведения о подзонах.

Как проверить наличие одной или нескольких подзон:

• Публичная кадастровая карта,
• НСПД,
• градостроительный план земельного участка.

Санитарно-защитные зоны

Санитарно-защитная зона — это специальная территория с особым режимом использования, устанавливаемая вокруг объектов и производств, являющихся источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания и здоровье человека.

В границах санитарно-защитной зоны не допускается использования земельных участков в целях;

• размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения и для ведения садоводства;
• размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиями.

Нормативная база, которой регулируется установление всех видов санитарно-защитных зон:

• Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 106)
• Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон»
• Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.01.2008 N 10995)

Для лиц, планирующих разместить на земельном участке объект, требующий установление санитарно-защитной зоны, важно понимать следующее:

• Со дня установления или изменения санитарно-защитной зоны планируемых к строительству или реконструкции объектов и до дня ввода их в эксплуатацию, независимо от ограничений использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении или изменении санитарно-защитной зоны, допускается использование земельных участков в границах такой зоны для целей, не связанных со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства, за исключением строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения указанной зоны, а также допускается использование зданий и сооружений, расположенных в границах зоны.
• Правообладателям земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в связи с установлением (изменением) санитарно-защитной зоны может присуждаться компенсация от лица, чей объект принес ущерб.

Генеральный план и Правила землепользования и застройки

Если нужно определить:

• зону для размещения объекта
• место размещения социально значимых объектов
• возможность размещения того или иного объекта в интересующей зоне;
• необходимо проанализировать возможность размещения объекта на конкретном земельном участке в рамках ПЗЗ.

Важно! Если мы выбираем участок для строительства, обязательно заказываем градостроительный план земельного участка, данный документ ответит на подавляющее большинство вопросов в рамках ПЗЗ и Генерального плана.

В судебной практике не редка проблема, когда генеральный план и ПЗЗ в связи с внесением множественных изменений в последний могут противоречить друг другу в вопросах зонирования территорий.

Что же приоритетнее?

Генеральный план носит стратегический характер и определяет общие направления развития территорий. 

В свою очередь, Правила землепользования и застройки устанавливают конкретные условия использования земельных участков, включая виды разрешенного использования, предельные параметры застройки. Генеральный план такой информации не содержит и по существу является концепцией. Правила землепользования и застройки имеют силу нормативного правового акта, обязательного для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности.

По этой причине указанные Правила являются основой для подготовки градостроительного плана земельного участка и выдачи разрешения на строительство.

Генеральный план не обеспечивает тот уровень детализации и правовой определенности относительно осуществления строительных работ на конкретном земельном участке, который характерен для Правил землепользования и застройки. Генеральный план без Правил землепользования и застройки остается лишь стратегическим документом, который не может быть реализован на практике. Правила землепользования и застройки переводят стратегические цели Генерального плана в конкретные нормы и правила. Иными словами, положения Генерального плана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, реализуются посредством документации по планировке территории.

Вам необходима первичная консультация?

Как обезопасить себя в договоре купли-продажи самостоятельно?

В случае если у вас есть сомнения в полученной информации, а равно если необходимой информации не получено или вы приобретаете объект, заведомо зная о наличии споров и рисковых местах объекта, вам необходимы правовые механизмы защиты от несения имущественных потерь. Судебные споры, связанные с качеством переданного товара, так или иначе, всегда оставляют продавцу такого товара (даже если это недвижимость) место для маневра.

В свою очередь, мы рекомендуем вам прописывать в договоре обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). Соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

А также предусматривать штрафные санкций, например, за недостоверные заверения об имущественном состоянии продавца, который отчуждает в вашу пользу имущество для сведения к нулю в дальнейшем ваших финансовых потерь.

Актуальная судебная практика идет по пути удовлетворения требований покупателей недвижимости, которые застраховались, например, от расходов на демонтаж приобретаемого объекта в случае его признания самовольной постройкой, используя соглашение о взаимных заверениях и возмещении потерь в случае наступления определенных обстоятельств, исходя из того, что продавец, подписав в целях заключения договора купли-продажи недвижимого имущества такое соглашение, фактически принял на себя обязательство компенсировать обществу затраты по демонтажу недвижимого имущества и судебные расходы, связанные с рассмотрением дела о сносе самовольной постройки. Даже тот факт, что покупатель был поставлен в известность об обстоятельствах, связанных с наличием спора о признании объектов недвижимости самовольными постройками, и изъявил желание приобрести указанные объекты, не освобождает предпринимателя от исполнения обязанности, возложенной на него соглашением, составленным с учетом вышеприведенных механизмов.

Настоящий материал был призван погрузить вас в основные направления проверки недвижимого имущества и дать прикладное понимание о рисках, которые может для вас повлечь приобретаемый без проверки объект. Юридическая компания «Центральный округ» специализируется на комплексном сопровождении сделок с недвижимостью, особое внимание уделяя юридической экспертизе приобретаемых нашими клиентами объектов.