Как покупатель квартиры вернул задаток в двойном размере с процентами

В конце прошлого года мы начали работу по сопровождению сделки купли-продажи квартиры для нашей клиентки. Стоимость объекта сторонами была согласована в размере 29 000 000 рублей, в счет задатка клиенткой было передано 200 000 рублей в рамках соглашения о намерениях. Продавец отказался заключать договор, мы обратились с претензией о взыскании задатка в двойном размере и процентов за пользование денежными средствами. После отказа продавца в удовлетворении претензии мы обратились с иском в Центральный районный суд г. Воронежа (дело № 2-1344/2024).

История дела

Данная квартира приобреталась продавцом с использованием средств материнского капитала, позже в рамках проверки «чистоты» объекта нами с участием нотариуса было выявлено нарушение процедуры выдела долей в квартире детям продавца.

Риски для нашей клиентки сводились к гарантированному изъятию квартиры из ее собственности в случае оспаривания сделки детьми. Данная практика однозначна вне зависимости от вопроса, является ли в данном случае покупатель добросовестным приобретателем.

Ход дела

После исправления допущенных нарушений в рамках переговорного процесса по заключению основного договора купли-продажи квартиры продавец передумал продавать квартиру. Он ссылался на то, что с момента заключения предварительного договора купли-продажи покупатель многократно менял условия основного договора купли-продажи, на что продавец был не согласен, в связи с чем оснований для возвращения суммы задатка в двойном размере не имеется.

Однако нами были подготовлены и направлены письма с предложением заключить сделку в сроки, установленные соглашением о намерениях, либо продлить сроки по соглашению для соблюдения договорных условий, а также неоднократно выражено согласие на заключение договора купли-продажи на условиях установленных соглашением о намерениях. Данные письма были направлены продавцу и риэлтерскому агентству, которое сопровождало сделку с его стороны. Помимо прочего, в рамках переписок между сторонами сделки в мессенджерах со стороны покупателя неоднократно предлагалось согласовать дату и время сделки.

В результате в сроки, установленные соглашением о намерениях:

• договор купли-продажи заключен не был,
• соглашение о намерениях не расторгнуто сторонами в добровольном порядке, задаток не возвращен,
• дополнительным соглашением сроки заключения основного договора купли-продажи не пролонгированы.

Мы подготовили претензию и направили продавцу, она осталась без удовлетворения. В рамках судебного процесса в основу доказательственной базы нашей позиции по взысканию задатка в двойном размере и процентов за пользование чужими денежными средствами легли письма о необходимости выйти на сделку, переписка в мессенджере, а также письменные пояснения.

При этом ответчик в судебном заседании не предоставил доказательств того, что он намеревался заключить договор в иное время либо предложить договориться о продлении срока заключения основного договора купли-продажи.

Итог дела

Благодаря наличию документов, доказывающих нашу готовность к сделке и неоднократные попытки заключить основной договор купли-продажи квартиры, исковые требования удовлетворены в полном объеме. В решении суда указано, что «сторона истца совершила необходимые действия, направленные на заключение сделки, в свою очередь со стороны ответчика имело место уклонение от заключения основного договора купли-продажи».

С продавца взыскан задаток в двойном размере и проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые до фактического погашения взысканной суммы.
Таким образом, нами были защищены интересы клиентки как на стадии подготовки сделки по покупке недвижимости, так и в рамках судебного процесса.

Данный кейс, на наш взгляд, подчеркивает, насколько важно привлекать юристов при совершении сделок с недвижимостью, начиная с исключения рисков потери приобретенного дорогостоящего актива в будущем и заканчивая возвратом денежных средств, оплаченных в счет задатка по предварительному договору со штрафными санкциями.