Не хочешь – заставим. Вынудили чиновников расторгнуть договор аренды госземли

Коминтерновский районный суд г. Воронежа своим решением от 26 февраля 2021 г. удовлетворил иск нашего клиента А.Н. Константинова к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области. Константинов требовал признать договор аренды земельного участка расторгнутым с 8 сентября 2020 года и возложить на Департамент обязанности принять земельный участок по передаточному акту в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Ситуации, когда арендатор требует расторгнуть договор аренды, а арендодатель препятствует этому встречаются в нашей практике нечасто. Но еще реже бывают случаи, когда арендаторов несколько и у каждого из них свои интересы . Эта история как раз именно такая:

В далеком 2014 году два бизнесмена Константинов и Скрипников взяли в аренду у ДИЗО Воронежской области земельный участок по ул. 45 Стрелковой дивизии (г. Воронеж) для строительства склада. Срок аренды был определен в 5 лет.

Но вскоре компаньоны разругались, поэтому застройка арендованного ими земельного участка так и не началась. Время шло, участок пустовал, но арендная плата исправно продолжала начисляться. В январе 2019 г. срок договора истек, но в соответствии с его условиями он был автоматически продлен на неопределенный срок, так как ни одна из сторон не заявила о его расторжении. Так как никто из двух рассорившихся арендаторов не был заинтересован в использовании участка (это было невозможно из-за их разногласий), а обязанность по внесению арендной платы никто не отменял, у обоих начала копиться задолженность со всеми вытекающими штрафными санкциями в виде неустоек.

За несколько лет в отношении каждого из предпринимателей было вынесено множество судебных приказов о взыскании десятков тысяч рублей задолженности. Константинова это не устраивало, поэтому он обратился к юристам «Центрального округа» за помощью.

Мы проанализировали документы и сформировали четкий план действий. В марте 2020 г. наши юристы начали досудебную работу, согласовав с соарендатором уведомление арендодателя об отказе от договора аренды за 3 месяца до его расторжения (как того требует гражданское законодательство в отношении бессрочных договоров аренды недвижимости). В адрес бывшего бизнес-партнера Скрипникова также было направлено предложение подписать подготовленное нами уведомление об отказе от договора аренды и направить его департаменту. Но ответа от него мы так и не дождались. В результате, в мае 2020 г. такое уведомление, подписанное только со стороны Константинова, было направлено в департамент с приложением доказательства попытки согласовать подписание этого самого уведомления со Скрипниковым.

В июле 2020 г. мы получили отказ департамента от расторжения договора аренды из-за наличия задолженности по арендной плате, хотя это и не являлось препятствием для расторжения договора в силу прямого указания об этом в договоре аренды.

Осенью 2020 г., дождавшись истечения трехмесячного срока с момента получения департаментом нашего уведомления об отказе от договора (а получено оно было 8 июня 2020 г.), мы обратились в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с исковым заявлением к департаменту и «молчаливому» соарендатору. В нем мы потребовали признать договор аренды прекратившим свое действие с 8 сентября 2020 г. и возложить на них обязанность, соответственно, принять и передать участок.

В ходе судебного разбирательства второй арендатор Скрипников также подал иск к департаменту, в нем он просил расторгнуть договор аренды с еще более ранней даты – с 18 сентября 2019 г. Мотивировал тем, что еще в 2019 г. он пытался расторгнуть этот договор, направляя соответствующие заявления в адрес департамента, но получал отказы.

В итоге суд удовлетворил наши требования и признал договор аренды расторгнутым с 8 сентября 2020 г., то есть по истечении 3 месяцев с даты, когда оба арендатора заявили об отказе от договора аренды. Кроме того, суд обязал департамент принять участок по передаточному акту в течение месяца с даты вступления решения в законную силу.

Подробности в решении Коминтерновского районного суда города Воронежа от 26.02.2021 г. по делу № 2-400/2021.