Помогли покупателю защититься от расторжения договоров купли-продажи земельных участков по иску продавца.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2020 года было отменено определение Арбитражного суда Воронежской области от 14 февраля 2020 г. по делу № А14-18307/2017. В удовлетворении требований истца, ИП Колыхалина В.М. к  ответчику Вишневскому Н.В. о расторжении трех договоров купли-продажи земельного участка, заключенного между им и Вишневским Н.В., было отказано.

История развивалась следующим образом. 26 марта 2015 г. ИП Колыхалин В.М. продал господину Вишневскому три земельных участка по трем договорам купли-продажи. Стоимость каждого из них была оценена сторонами договоров по 200 тыс.  рублей. Согласно условиям всех трех договоров, покупатель должен был оплатить участки следующим образом: по 100 тыс. руб. (половину стоимости) он уплачивает при подписании договоров, а оставшиеся деньги -  в срок до 1 мая 2015 г.

Но спустя практически 3 года, в марте 2018 г. продавец, решил, что часть денег (которые подлежали уплате в срок до 1 мая 2015 г.) ему не поступала и обратился в Рамонский районный суд с исками о расторжении договоров.

Исковые заявления были оставлены судом без движения в связи с допущенными истцом нарушениями, а затем возвращены по причине неустранения этих нарушений. Тем временем, в отношении покупателя уже была введена процедура банкротства физического лица – реструктуризация долгов, и чуть позже и реализация имущества. Следовательно, требования продавца подлежали рассмотрению уже арбитражным судом в рамках дела о банкротстве покупателя, господина Вишневского.

В июле 2019 г. продавец обратился с аналогичными требованиями в Арбитражный суд Воронежской области, где они были объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Вишневский обратился за защитой в ЮК «Центральный округ». 

В ходе рассмотрения этого спора наши юристы заявили о пропуске истцом срока исковой давности. Но суд эти доводы посчитал несостоятельными из-за наличия в деле копии акта инвентаризации расчетов должника с покупателями и поставщиками по состоянию на 1 января 2018 г. В соответствии с ними, должник признавал задолженность по договорам купли-продажи земельного участка. Определением Арбитражного суда Воронежской области от 14 февраля 2020 г. требования продавца были удовлетворены, все три договора были расторгнуты.

Юристы «Центрального округа» подали апелляционную жалобу на данный судебный акт. Мы обратили внимание на ошибочный вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности следует исчислять с 1 января 2018 г., когда должник признал задолженность перед истцом.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда определение арбитражного суда области было отменено, в расторжении трех договоров было отказано. Суд решил, что доказательство, которое суд первой инстанции расценил как признание долга со стороны должника, является односторонним внутренним документом должника, не адресованным истцу. Таким образом, копия акта инвентаризации расчетов должника с покупателями и поставщиками не является его волеизъявлением на признание долга перед истцом.

Подробнее см. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2020 года по делу № А14-18307/2017.