Помогли вернуть удерживаемые арендодателем деньги

13 января 2022 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение Арбитражного суда Воронежской области о взыскании с ООО «Коммерческая недвижимость» в пользу ООО «СБ-Агро» неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Также он отказал в удовлетворении встречного иска ООО «Коммерческая недвижимость» о взыскании суммы убытков. В этом деле наши юристы представляли интересы ООО «СБ-Агро».

Подробнее о ходе дела: в июле 2019 г. ООО «Коммерческая недвижимость», управляющее бизнес-центром «Этажи» (г. Воронеж, ул. 9 января, д.68), передало в аренду ООО «Сб-Агро» офисные помещения. При заключении договора арендатор внес обеспечительный платеж (37 тыс. руб.), но когда в декабре 2020 г. этот договор был расторгнут, платеж не был возвращен арендатору, несмотря на отсутствие неисполненных им обязательств.

Вернуть деньги в досудебном порядке ООО «СБ-Агро» не удалось, поэтому компания обратилась в «Центральный округ». После подготовки и подачи искового заявления в суд, ответчик предъявил встречный иск о взыскании с ООО «СБ-Агро» убытков в размере стоимости ремонта помещений, а также штрафов за курение на территории бизнес-центра – всего 48 тыс. руб. Это было больше, чем сумма, на которую претендовал наш клиент, поэтому в случае удовлетворения встречных требований арендодателя он не только потерял бы свои деньги, но и остался бы должен ему.

После изучения встречного иска выяснилось, что свои расходы на ремонт помещения ответчик обосновывал тем, что в помещении после окончания аренды были обнаружены следы от саморезов, на стенах отслоились обои, из-за чего пришлось дважды полностью перекрасить помещение и заново поклеить обои. Осложняло нашу позицию то, что эти недостатки были зафиксированы сторонами в акте возврата помещения.

Свои требования БЦ «Этажи» обосновал ст. 622 Гражданского кодекса РФ, которая закрепляет, что арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

На содержании этой статьи мы и выстроили свою правовую позицию. Наши юристы указали на то, что при заключении договора стороны подписали приложение, содержащее фото передаваемых офисных помещений. На них, помимо прочего, видны размещенные на стенах кабель-каналы, картины, календари, часы и иные предметы офисного интерьера, которые очевидно крепились к стенам саморезами. В то же время согласно тексту договора арендатор был вправе устанавливать в помещении любое имущество. А отслоение обоев со времени происходит практически в любом помещении.

Можно ли считать, что все эти повреждения являлись нормальным или естественным износом, как это допускается законом? В этом деле - да, хотя практика по признанию тех или иных повреждений нормальным износом и не является однозначной и зависит от назначения помещения и характера повреждений.

Также мы отметили, что при подписании акта возврата помещения с этими повреждениями стороны согласовали, что качество помещения соответствует условиям договора, а в соглашении о расторжении было указано, что помещение при возврате из аренды должно быть передано в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. То есть наш клиент добросовестно полагался на отсутствие претензий со стороны арендодателя к состоянию помещения, но тот все равно предъявил встречный иск.
Помимо расходов на ремонт, ответчик просил взыскать с нашего клиента штрафы за курение, которые он доказывал составленными актами о курении. Ссылался он на записи видеокамер, которые, впрочем, суду он так и не представил. К тому же в этих актах не было указано, кто именно курил и какое отношение к нему имеет ООО «СБ-Агро».

В итоге, суды первой и апелляционной инстанций поддержали нашу правовую позицию и удовлетворили наше исковое заявление. В удовлетворении встречного иска от БЦ «Этажи» было отказано.

Подробности - в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 г. по делу № А14-3272/2021.