Риски в квадрате

Недавно клиент поделился с нами новой предпринимательской идеей и попросил оценить ее с точки зрения юридических рисков. Задумка заключалась в следующем. Клиент планировал инвестировать в приобретение здания, расположенного на пересечении МКАД и Каширского шоссе. На данный момент площади здания находятся в аренде у крупной сети супермаркетов, известной по всей России. В результате вложенные инвестиции должны принести нашему клиенту доход в виде участия в доле прибыли от сдачи объекта коммерческой недвижимости в аренду.

Реализация данного механизма должна была происходить через одну из известных инвестиционных платформ SimpleEstate. Стоит подробнее рассказать о концепции работы инвестиционных платформ. По механизму работы инвестиционные платформы напоминают маркетплейсы. Различие только в одном – маркетплейс помогает встретиться продавцу и покупателю товара, а инвестиционная платформа выступает посредником между инвестором и компанией, в развитие которой требуются дополнительные деньги.

Структура отношений выглядит следующим образом. Компания, требующая инвестиций, размещает на инвестиционной платформе «объявление». В нем рассказывается о проекте, на развитие которого требуются деньги, а также о перспективах инвесторов на получение дохода от реализации проекта. Инвестор, которого заинтересовал проект, заключает договор с инвестиционной платформой и перечисляет ее оператору денежную сумму (инвестиции). В объявлении также указывается сумма инвестиций, которую требуется набрать для старта проекта. Как только необходимая сумма собрана, оператор перечисляет ее в пользу компании, которая требует инвестиций. Данная компания должна быть создана в форме акционерного общества. Акционерное общество приобретает объект недвижимости для реализации проекта, а после увеличивает свой уставный капитал и впускает инвесторов в число своих акционеров. Получая статус акционера, инвестор имеет право на участие в распределении прибыли от деятельности общества.

Анализ законодательства о деятельности инвестиционных платформ, а также документов по конкретной сделке, предоставленных клиентом, позволил нам выделить следующие риски:

1. У Инвестора нет гарантий возврата денежных средств, а также гарантий на получение акций от акционерного общества. Это связано с тем, что инвестиционная платформа не несет ответственности перед инвестором за нарушение обязательств акционерным обществом. Это означает, что акционерное общество может потратить деньги инвесторов, но при этом не увеличит уставный капитал и не распределит акции среди инвесторов. В такой ситуации невозможно получить компенсацию убытков от инвестиционной платформы, а также нет механизмов требовать от акционерного общества передачи акций.
2. У Инвестора нет гарантий на получение дивидендов от деятельности акционерного общества. Согласно позиции, указанной в определении Конституционного Суда РФ участник/акционер не может понуждать общество к распределению дивидендов. Поэтому единственный способ повлиять на вопрос распределения дивидендов – иметь простое большинство на общем собрании (50% +1 акция). На данном этапе, чтобы иметь простое большинство необходимо инвестировать около 70 млн рублей, что с учетом риска, описанного выше, достаточно затруднительно.
3. Управляющая организация, выполняющая функции единоличного исполнительного органа, имеет возможность искусственно занижать сумму дивидендов, предлагающихся к распределению. По уставу дивиденды для акционеров-владельцев привилегированных акций определяются по формуле не менее 90% от полученной разницы между суммой чистых активов и амортизации и суммой вложений во внеоборотные активы, возвратов инвестиций и займов и дохода от переоценки основных средств. Все данные для формулы учитываются в соответствии с годовой бухгалтерской отчетностью. Представляется, что формула несправедлива. Во-первых, дважды учитывается расход, направленный на погашение займов и кредитов. Во-вторых, не определен перечень того, что понимается под вложениями во внеоборотные активы. При необходимости это может стать способов для необоснованного увеличения вложений во внеоборотные активы и как следствие занижение суммы, выплачиваемых дивидендов.
4. У инвестора нет возможности контролировать экономические решения управляющей организации. А также инвестор не имеет возможности сменить управляющую организацию, если ее решения наносят вред деятельности общества.

Эти и другие выводы мы оформили в виде правового заключения и передали клиенту. Он в настоящий момент с экономической точки зрения оценивает перспективы такой инвестиционной деятельности. Завершить статью можно известной фразой: «Кто не рискует, тот не пьет шампанского!» Инвестировать или нет — решать клиенту. Но в голове стоит держать мысль, что инвестиционная платформа — это предпринимательский риск в квадрате.