Выбытие земельного участка из государственной собственности

Весной этого года к нам обратился клиент, с вопросом о проработке перспектив одностороннего произвольного увеличения арендной платы в связи со сменой собственника арендуемого им земельного участка. Ранее земельный участок принадлежал местной администрации, и, казалось бы, все прозрачно. Условия, установленные договорами об арендной плате, подкреплялись инструкциями и регламентами государственного органа, никаких рисков и понятная система оплаты и изменения размера аренды. 

Однако нашему клиенту стало известно о ряде судебных дел, в рамках которых ставится под вопрос право собственности государственного органа на арендуемые им земельные участки. В связи с чем и актуализировался вопрос последствий смены арендодателя на юридическое лицо, в большей степени заинтересованное в завышении арендной ставки. 

Как арендатору защитить свои права? Нами было принято решение подготовить развернутое заключение с анализом текущих договорных условий и судебной практики по спорам, вытекающим из аналогичных формулировок пунктов договора об увеличении арендной платы в одностороннем порядке. 

Согласно положениям договоров, одностороннее увеличение арендной платы произвольно не допускается, однако условия сформулированы максимально размыто, что при смене собственника дает ему право на «вольное толкование» без привязки к административным регламентам, сделать это однократно в одностороннем порядке. 

Анализировались два пункта из двух договоров в следующих формулировках: 

«Размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Воронежской области и исполнительных органов местного самоуправления, централизованно устанавливающие оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора». 

«Размер ежегодной арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке без согласия с Арендатором с учетом изменения рыночной величины годового размера арендной платы за участок на основании прогнозируемого максимального уровня инфляции, предусмотренного в федеральном законе о Федеральном бюджете в соответствующий финансовый год, но не чаще 1 раза в год. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене арендной платы производится за 1 месяц до срока внесения платежа с последующим письменным уведомлением Арендатора». 

Для первого пункта договора после анализа практики нами был сделан следующий вывод. В случае использования неверно исчисленных коэффициентов для преднамеренного увеличения размера арендной платы и злоупотребления данными положениями договора перспективы судебных споров в отношении взыскания излишне уплаченной арендной платы складываются в пользу арендатора, т.к. в данной категории дел судами в первую очередь исследуется вопрос правомерности применения избранных при одностороннем увеличении арендной платы коэффициентов и корректирующих надбавок, а также применение решений органов государственной власти РФ, Воронежской области и исполнительных органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих базовые ставки арендной платы. 

Например, с учетом формулировки пункта договора, арендная плата за 2024 год в отношении земельного участка рассчитывается по следующей формуле: 

АГ=КС x АСТ x К1 x К2 

где: АГ – величина годовой арендной платы; КС – кадастровая стоимость земельного участка; с АСТ – арендная ставка, установленная в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования; К1 – корректирующий (повышающий) коэффициент; К2 – корректирующий (понижающий) коэффициент, т.е. 

КС (действующая за соответствующий период) * 5.57% (корректирующий коэффициент для земельных угодий, взятых в аренду для с/х деятельности в Сельском поселении)* К1, К2 отсутствуют = АГ 

Далее, в указанной формуле возможно только изменение кадастровой стоимости либо принятия органами местного самоуправления дополнительных решений с иными корректирующими коэффициентами. Иное толкование такого пункта договора судами исключается. 

Для второго анализируемого пункта после анализа практики нами был сделан следующий вывод. При анализе одностороннего безосновательного увеличения арендной платы в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы (в перечень аналогов по которым войдут цены, установленные при реализации права аренды земельных участков на торгах, проводимых органами государственной власти), и учетом максимального уровня инфляции судебной практикой в качестве способа защиты предусмотрена возможность оспаривания отчета о рыночной стоимости арендной ставки.  

Например, арендная плата за 2024 год в отношении земельного участка может изменяться только в случае увеличения рыночной стоимости (подтвержденной отчетом об оценке, отвечающим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") на основании прогнозируемого максимального уровня инфляции, а именно 4,5 %, предусмотренного Федеральным законом от 27.11.2023 N 540-ФЗ "О федеральном бюджете на 2024 год и на плановый период 2025 и 2026 годов". 

Дополнительно также стоит обратить внимание, в связи с начальными показателями, которые берутся за основу для исчисления арендной платы, а именно кадастровая стоимость и рыночная стоимость земельных участков за соответствующий период ретроспективный перерасчет арендной ставки не может быть реализуем в рамках представленных договоров, что позволяет исключить такой риск ля клиента. 

Согласно положениям гражданского законодательства, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Также невозможно односторонне изменение уже предусмотренных условий договора аренды в отношении определения размера арендной платы. 

Таким образом, в рамках заключенных нашим клиентом договоров аренды мы резюмировали безопасность и возможность защититься от требований нового собственника при его недобросовестном поведении.