«Документ-основание или еще одна бумажка?»: значение документа о передаче недвижимости для регистрации перехода прав на нее

В подавляющем большинстве случаев сделки с недвижимым имуществом порождают права, подлежащие государственной регистрации, и отражаемые в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). 

Это означает, что одним лишь подписанием того же договора купли-продажи и передачей недвижимости дело не ограничивается, и после этого стороны должны совместно обратиться в Росреестр с заявлениями о регистрации перехода права собственности на проданную/купленную недвижимость. Помимо заявлений сторон на проведение регистрационных действий необходимы документы-основания. То есть в случае с продажей недвижимости - договор купли-продажи и передаточный акт (документ о передаче владения). 

На первый взгляд, необходимость подтвердить передачу недвижимости - вполне логичное требование, ведь если речь идет, например, о передаче ее в собственность покупателя, то это подразумевает передачу сразу всех правомочий ее собственника (владения, пользования и распоряжения). Другими словами, как можно стать собственником вещи, не получив даже владения ею? 

Тем не менее, подтверждение факта передачи недвижимости и представление документа о такой передаче (например, покупателю) в Росреестр далеко не всегда является обязательным в силу ряда причин. Разберемся подробнее на примере различных ситуаций.

ДОГОВОР ИМЕЕТ СИЛУ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА 

В договорной практике нередки случаи, когда стороны с целью «не плодить бумагу» сознательно отказываются от оформления передаточного акта, предусматривая в самом договоре, что он имеет силу такого акта. То есть в этом случае подписание договора = момент передачи недвижимости.
Но как к такому условию отнесется регистратор, с учетом того, что закон буквально связывает передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем с подписанием передаточного акта (или иного документа о передаче)?  

В настоящее время этот вопрос решен судебной практикой и не должен вызывать двоякого понимания у регистраторов: если условие о передаче недвижимости при подписании договора включено в его текст, дополнительного составления передаточного акта не требуется. В таком случае само по себе подписание договора с таким условием будет расценено как исполнение сторонами обязанности по передаче и приему недвижимости соответственно. 

Следовательно, претензии государственного регистратора к подобному оформлению отношений сторон и требование «донести акт» являются незаконными, равно как приостановление и последующий отказ в регистрации по данному основанию. 

УСЛОВИЕ О ПЕРЕДАЧЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Стороны договора также могут предусмотреть, что передача недвижимости будет осуществлена не при подписании договора (или самим его подписанием) и даже не до регистрации перехода права собственности на нее к покупателю. 

Насколько правомерно это условие? 

Как отметил ВС в одном из своих дел, закон содержит общее диспозитивное правило о передаче недвижимости покупателю до государственной регистрации перехода к нему права собственности. 

Это означает, что в силу принципа свободы договора стороны вправе не ставить переход права собственности в зависимость от передачи владения недвижимостью, а предусмотреть иную последовательность, т.е. договориться о передаче недвижимости после регистрации права собственности покупателя на нее. Такой же позиции придерживался и Президиум ВАС РФ в одном из своих постановлений.  

В рамках данного дела стороны заключили договор купли-продажи административно-торгового помещения, которое условились передать по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности покупателя. 

Однако регистратор оказался другой точки зрения и отказал в регистрации, сославшись на отсутствие документа о передаче помещения от продавца к покупателю. 

Не согласившись с отказом регистратора, покупатель обратился в суд с заявлением о его признании незаконным и о возложении на Росреестр обязанности осуществить регистрацию. 

Три инстанции, указывая, что фактическая передача имущества не может быть исключена из юридического состава, необходимого для регистрации права собственности, поддержали позицию Росреестра, но Президиум ВАС РФ встал на сторону заявителя. 

Высшая инстанция напомнила нижестоящим судам, в том числе, о своей позиции, подтверждающей право сторон договора установить независимость регистрации перехода права собственности от обязанности продавца передать имущество.

КОГДА ЖЕ БЕЗ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА НЕ ОБОЙТИСЬ?

В отличие от упомянутых выше ситуаций, где стороны подтверждают факт передачи недвижимости непосредственно в договоре, придав ему силу передаточного акта, или договорились о передаче после регистрации перехода права собственности, отсутствие в договоре вообще какого-либо указания на передачу недвижимости должно быть восполнено отдельным документом о ее передаче. Такой документ наряду с договором должен быть представлен государственному регистратору. 

То же самое касается случая, когда в договоре предусмотрена обязанность продавца передать недвижимость по акту приема-передачи без каких-либо оговорок о том, что регистрация перехода права собственности не зависит от ее передачи покупателю и может быть осуществлена до такой передачи.

Таким образом, можно сделать следующие выводы: 

1. в представленных на регистрацию документах обязательно должен быть решен вопрос о передаче недвижимости, при этом не имеет значения, до или после регистрации стороны решили осуществить такую передачу;
2. представление отдельного документа о передаче недвижимости не требуется, если в договоре будет решен вопрос о ее передаче: путем подписания договора, имеющего силу передаточного акта, либо в будущем (в том числе, после регистрации).