јналитика

»зменени€ арендных отношений в св€зи с введением режимов повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

3 јпр 2020
diet-695723_1920.jpg

¬ рамках прин€того ‘едерального закона от 01.04.2020 N 98-‘« "ќ внесении изменений в отдельные законодательные акты –оссийской ‘едерации по вопросам предупреждени€ и ликвидации чрезвычайных ситуаций" измен€етс€ регулирование арендных отношений.

Ёто касаетс€ не только государственного и муниципального имущества, но и всех арендаторов и арендодателей Ц частных собственников.

—т. 19  ‘едерального закона є 98-‘« устанавливает 3 новых правила взаимодействи€ арендатора и арендодател€ недвижимого имущества, с учетом ситуации с коронавирусной инфекцией:

1. ¬ течение 30 дней со дн€ обращени€ арендатора арендодатель об€зан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Ќа какие договоры распростран€етс€: на заключенные до прин€ти€ руководителем субъекта –‘ (например, в ¬оронеже Ц √убернатором ¬оронежской области) решени€ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее Ц Ђ–ешени€ о введении ѕ√ или „—ї). “о есть по договорам, заключенным в апреле 2020 года, когда режим повышенной готовности уже введен, арендатор права требовать каких-то изменений не может. 

Ќорма вполне согласуетс€ со ст. 451 √  –‘, однако, порождает больше вопросов, чем ответов. ¬се ли арендаторы могут претендовать на такую отсрочку, в том числе и работающие продовольственные ритейлеры, только нарастившие обороты? „то делать с уже наступившими сроками оплаты? Ќадеемс€, что отсылка к решению, принимаемому ѕравительством, внесет €сность. ∆дем правительственного нормативного акта об отсрочке арендной платы.

2. ѕо общему правилу размер арендной платы может измен€тьс€ не чаще 1 раза в год (оговорюсь, что есть отдельные особенности, но здесь мы об этом не говорим), многие уже мен€ли размер арендной платы в 2020 году, ‘едеральный закон є 98-‘« устанавливает возможность изменени€ арендной платы снова, по сути неоднократно в течение 2020 года.

ќп€ть же, имеет место частный случай ст. 451 √  –‘, но в более пон€тной форме последствий конкретной ситуации в св€зи с коронавирусом.

–ечь идет только о договорах, заключенных до прин€ти€ –ешени€ о ѕ√ или „—.

«десь уже нет ссылки на ѕравительство –‘, поэтому о размере такого снижени€ придетс€ как-то договариватьс€. ¬ любом случае, недостижение договоренности может влечь только последстви€, установленные в договоре. —омневаюсь, что на основании этой нормы арендатор или арендодатель смогут понудить в судебном пор€дке изменить арендную плату.

3. јрендатор вправе потребовать уменьшени€ арендной платы за период 2020 года в св€зи с невозможностью использовани€ имущества, св€занной с прин€тием –ешени€ о ѕ√ или „—.  «десь законодатель формулировкой закона, скорее, внес неопределенность в ситуацию, так как  и ранее, в силу ч. 4 ст. 614 √  –‘ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшени€ арендной платы, если в силу обсто€тельств, за которые он не отвечает, услови€ пользовани€ существенно ухудшились, при этом суды иногда полностью освобождали арендатора от такой платы.

‘едеральный закон є 98-‘« не дал ответа на вопрос, уменьшаетс€ ли мес€чна€ арендна€ плата на сколько-то процентов, о которых договор€тс€ стороны, либо с учетом общего количества Ђпросто€ї арендатора должна пропорционально уменьшитьс€ арендна€ плата за 2020 год в целом. ћы склон€емс€ к первому варианту, т. к. полное освобождение от оплаты арендной платы существенно нарушает баланс интересов сторон, в период отсутстви€ арендатора на объекте, и арендодатель не может извлечь из него коммерческую выгоду, поэтому все же риски такой ситуации должны нести обе стороны на паритетных началах.

“аким образом, за исключением ожидаемых решений ѕравительства –‘ по срокам отсрочки уплаты арендной платы, все также, независимо от ‘едерального закона є 98-‘«, сторонам договора аренды надо приходить к компромиссным решени€м, кабальные услови€ сделок в сложившейс€ ситуации должны остатьс€ в прошлом. » еще раз акцентируем внимание на том, что новые правила касаютс€ исключительно недвижимого имущества, об арендаторах оборудовани€, нестационарных торговых объектов и т. п. вышеупом€нутый закон не говорит.

ё  "÷ентральный округ" оказывает всю необходимую юридическую помощь бизнесу по вопросам, возникающим из-за эпидемии COVID-19. ¬ частности, мы готовы:

- представить ваши интересы перед налоговой и прочими надзорными органами;

- сопроводить переговоры с контрагентом (банком, арендодателем, прочим кредитором и т.п.);

- оказать содействие в получении сертификата “ѕѕ –‘ об обсто€тельствах форс-мажора. 



‘илозоп «о€

руководитель абонентского отдела ё  "÷ќ"

«адать вопрос

"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
 то виноват? » что делать?
Ќесут ли ответственность судебный пристав и арбитражный управл€ющий за утрату имущества должника?
¬ своей практике мы нередко сталкиваемс€ с ситуаци€ми, когда...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail