Изменения в законодательстве в отношении самовольного строительства

Самовольно возведенные постройки (далее по тексту «самострой») всегда имели место быть, в особенности в сфере индивидуального жилищного и садово-дачного строительства.

Законодательство, регулирующее процесс признания строения самостроем, сноса,  а также способов легализации возведенного объекта, периодически претерпевает изменения. В этом году законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее «Закон 339) были внесены существенные поправки в статью 222 ГК РФ.

Изменения коснулись в том числе и самого определения самостроя: «..самовольной постройкой признается теперь строение, сооружение или др. недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или не предназначенном для этих целей, или возведенное при отсутствии необходимых в соответствии с нормами действующего законодательства согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм, правил …..». 

При этом важным нововведением стало то, что для признания строения самостроем необходимо не только отсутствие разрешений, учета ограничений на момент начала строительства, но и сохранение таких требований на момент обнаружения такой постройки.

Таким образом, если на момент начала строительства все требования были соблюдены, а при вводе в эксплуатацию объекта они изменились, например, назначение участка было изменено путем включения его в водоохранную зону или отнесения его к лесному фонду, то на права в отношении построенного объекта такие обстоятельства не могут повлиять. 

Кроме того, законодатель ввел запрет на признание самостроем объекта, возведенного с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в случае, если собственник данного объекта не знал и не мог знать  о действии указанных ограничений  на момент начала строительства.

Согласно Закону 339 местные власти имеют право принимать решение о сносе, если постройка возведена на участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы, либо сооружение построено на участке, на котором нельзя такое строить и который располагается в границах территории общего пользования. При этом акцентируется внимание на том, что подобные решения могут быть приняты только в отношении строений, расположенных на государственных или муниципальных землях. Органы местного самоуправления (далее по тексту «ОМС») имеют право настоять на сносе сооружения, только если постройка угрожает жизни и здоровью граждан.

Появился новый способ легализации самостроя - постройку теперь можно привести в соответствие всем установленным требованиям и в дальнейшем оформить право собственности на нее.
При этом рассчитывать на данный механизм вправе как лицо, у которого участок находится в постоянном (бессрочном) пользовании, собственности,  пожизненном наследуемом владении, так и лица, которым участок под указанной постройкой был предоставлен во временное владение и пользование из государственной или муниципальной собственности.

Решение о приведении самостроя в соответствие действующим нормам, как о сносе, принимается судом, а в некоторых случаях -  ОМС.

Закон 339 скорректировал срок сноса (от 3-х месяцев до одного года) и определил срок приведения самостроя в порядок (от 6-ти месяцев до трех лет).  И, наконец, особое внимание необходимо уделить пункту 4 ст. 222 ГК РФ. 

Данный пункт был дополнен абзацем 6, который предусмотрел безусловный запрет для ОМС принимать решения о сносе самостроя или его приведении в соответствие установленным требованиям, если на данную постройку зарегистрировано право  собственности в ЕГРН или же признано судом в установленном п.3 данной статьи порядке или отказано в удовлетворении требования о сносе данного строения.
     
Однако этим же Законом 339 в ст. 22 Федерального закона № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» (далее «Закон 52») внесены дополнительные основания для запрета ОМС принятия указанного выше решения:

- право на самострой  должно быть зарегистрировано до 01.09.18г.;
- параметры строения должны не нарушать действующих  в градостроительных нормах в отношении подобных объектов  требований и правил землепользования и застройки;
- объект построен на земельном участке, принадлежащем собственнику объекта на законном основании.

Таким образом, несмотря на то, что Закон 339 призван оптимизировать процесс легализации самостроя, следует внимательно изучить положения не только статьи 222 ГК РФ, но и статьи 22 Закона 52, поскольку для узаконивания самостроя необходимо учитывать все требования и основания, изложенные в указанных нормативных актах. 

При этом не стоит забывать, что в последние годы контролирующие органы крайне активны в вопросе принятия решений о сносе незаконных строений и затягивать вопрос легализации самостроя крайне рискованно.