Оспаривание отказа в выкупе сельскохозяйственной земли

Для арендаторов вопрос приобретения земельного участка из государственной собственности имеет большое значение, поскольку в 90 % случаев использование земли осуществляется также с целью последующего приобретения права собственности на этот участок.

В данном материале мы рассмотрим судебную практику по вопросам выкупа земель сельскохозяйственного назначения. Существует ли приоритет одного основания для выкупа над другим? Может ли уполномоченный орган отказать в выкупе из-за неверно выбранного основания? Каковы пределы защиты прав третьих лиц и как это основание для отказа работает?

Общее нормативное регулирование

По общему правилу, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, реализуются с торгов, проводимых в форме аукционов, исключение составляют случаи, которые прямо прописаны в законе.

Одним из самых часто используемых оснований для выкупа сельхозземли является продажа участков, находящихся в государственной собственности, спустя три года после заключения договора аренды при условии отсутствия у государственных органов информации о выявленных в рамках надзора и не устранённых нарушениях законодательства при использовании участка, в случае, если пользователем участка подано заявление о заключении договора купли-продажи без проведения торгов до дня истечения срока договора аренды.

Представьте, вы обрабатываете сельскохозяйственную землю и соответствуете всем необходимым критериям. Кажется, что успех уже близок и можно подавать заявление о выкупе участка.

Однако добавим в эту ситуацию вводное обстоятельство, которое часто встречается в судебной практике, да и в жизни: за время аренды земельного участка вы построили на нём объект незавершённого строительства или самовольную постройку, но не успели поставить его на кадастровый учёт, зарегистрировать право собственности или узаконить постройку.

Итак, вы подали заявление, а уполномоченный орган принял решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с указанием следующих оснований:

• с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;
• на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, а также, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены иные, предусмотренные законом обязанности.

На практике ответственные лица часто используют первое основание для отказа — так, они указывают на неверно выбранное основание для выкупа, а следовательно, определяют приоритетность одного основания над другим в конкретной ситуации.

Вторым основанием для отказа может быть наличие на участке объекта, имеющего признаки самовольной постройки. Однако насколько эффективно это основание работает на практике? Чьи права призвано защитить это основание? Связывает ли данное основание отказ в выкупе и процесс по признанию возведенной постройки самовольной?

Пределы защиты прав третьих лиц

Порядок признания объекта самовольной постройкой, как и вопрос приобретения права собственности на такой объект, представляет собой самостоятельный механизм защиты права третьего заинтересованного лица, не связанный с предоставлением либо отказом в предоставлении земельного участка в собственность заявителю.

В сконструированной в настоящей аналитике ситуации, вы - титульный собственник объекта на земельном участке, находящемся в аренде, соответственно, отказ в выкупе не может быть мотивирован данным основанием, т.к. в этой ситуации нет третьих лиц, чьи права могут быть нарушены переходом права собственности на земельный участок.

Указанное основание призвано защитить собственников недвижимости, которая находится на испрашиваемом земельном участке. Данный механизм должен помогать реализовывать принцип единства судьбы земли и строения, возведенного на нем, а также предупредить переход земли под зданием третьего лица из государственной собственности к иному частному лицу и исключить злоупотребление правом со стороны нового собственника земли.

Рассмотрение спора об отказе в выкупе и о сносе самовольной постройки в рамках одного дела не представляется возможным. Также административный орган не может предъявить встречное исковое заявление, поскольку отсутствуют признаки встречного требования.

Таким образом, в предмет спора по оспариванию отказа в предоставлении земельного участка в собственность не может быть включён вопрос сноса или признания права в отношении самовольной постройки. Переход права собственности на земельный участок также не изменит (не ухудшит) положение третьего лица – собственника недвижимости, которая была самовольно возведена на его земельном участке.

Анализ судебной практики по обжалованию отказов в выкупе земельного участка

На уровне вышестоящих инстанций сформирован подход, согласно которому каждое из оснований для предоставления в собственность земельного участка без проведения торгов является самостоятельным и не предполагает «приоритетности» одного над другим, основания реализуются на отличных друг от друга условиях и в неодинаковом порядке.

Стоит обратить внимание на кейс, в котором судом был сделан вывод о том, что само по себе расположение на земельных участках сельскохозяйственного назначения нежилых зданий (сооружений) не является основанием для применения к спорным правоотношениям норм права, касающихся реализации исключительного права на приватизацию земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости с целью эксплуатации этих объектов.

При этом при рассмотрении вопроса о глубине погружения судов в правомерность возведенного на участке объекта у вышестоящих инстанций выработана однозначная позиция по проверке объекта на предмет его принадлежности третьему лицу, а также правомерности размещения на испрашиваемом земельном участке. Данный вывод подтверждается следующими кейсами.

Судом был рассмотрен спор о праве в отношении собственницы соседнего участка и признано за ней право на использование частично заходящего на ее участок здания сено-склада. Суд пришел к выводу о правомерности отказа администрации при наличии разрешенного спора о праве о принадлежности размещенного объекта третьему лицу, указав следующее. В пределах границ испрашиваемого Обществом земельного участка расположен принадлежащий физическому лицу объект недвижимости - нежилое здание сено-склада, в связи с чем предоставление заявителю спорного земельного участка в собственность без торгов может нарушить права лица, объект недвижимости которого находится на спорном участке. При таком положении являются правильными выводы судов о том, что указанные в оспариваемом отказе основания и их наличие подтверждено как объективными и достоверными доказательствами, так и вступившими в законную силу судебными актами по приведенным выше делам и что у Управления Росимущества не имелось правовых оснований для предоставления Обществу спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

В другом кейсе указано, что при в таких случаях судом проверяется правомерность размещения и капитальность возведенного строения через экспертизу. Также судом обращено внимание, что на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют (имеются временные некапитальные хозяйственные строения, в том числе теплицы, используемые заявителем для производства и хранения сельскохозяйственной продукции). Учитывая недоказанность иных оснований для вывода о невозможности приватизации спорного участка, суды правомерно пришли к выводу о наличии у предпринимателя предусмотренного права на приобретение спорного земельного участка в собственность за плату, без проведения публичных процедур.

При проведении анализа выявлена и обратная практика, подтверждающая возможность формального подхода судов к рассмотрению данной категории споров. Формальный подход в данном случае выражается в проверке только наличия регистрационной записи о праве собственности третьего лица на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке. Однако считаем данную практику не релевантной ввиду малого количества и отсутствия аналогичной позиции на уровне кассационной инстанции.

В одном из судебных актов указано на неправомерность выводов госоргана об отказе с отсутствием зарегистрированных в ЕГРН объектов недвижимости на испрашиваемом земельном участке и отмечается, что государственный или муниципальный орган может отказать в предоставлении земельного участка без проведения аукциона, если на указанной в заявлении территории уже имеются здания, сооружения или объекты незавершённого строительства, находящиеся в собственности физических или юридических лиц. В этих случаях использование земли не должно противоречить её разрешённому использованию. Также исключение составляют случаи, когда с заявлением обращается собственник здания, сооружения, помещений в них или объекта незавершённого строительства.

В рамках проведенного анализа считаем, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность без торгов по основанию нарушения прав третьих лиц возведенной арендатором постройкой не является правомерным, так как механизм избранного основания для отказа призван защитить третьих лиц, которые на праве собственности владеют недвижимостью на испрашиваемом участке.

На основании актуальной судебной практики вывод о неверно указанном заявителем основании для предоставления земельного участка является неправомерным, т.к. рассматриваемые основания для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов являются самостоятельными, с разной процедурой реализации и критериями соответствия заявителя, исключая «приоритетность» того или иного основания.

При этом необходимо понимать, что в данной категории дел судом однозначно будет проводиться проверка правомерности размещения строений и сооружений, для определения отсутствия нарушений законодательства. Формальный поход к разрешению такой категории споров маловероятен, а дополнительным расходом в рамках таких споров может стать судебная экспертиза.

Резюмируя вышеизложенное при получении отказа в выкупе земли при условии полного соответствия заявленному для выкупа основания, рекомендуем очень внимательно изучить перспективы обжалования отказа, т.к. огромный пласт судебной практики занимают дела, в которых отказы признаны неправомерными, и, возможно, у Вас есть все шансы на получение в собственность желаемого земельного участка. Юристы ЮК «Центральный округ» в свою очередь, быстро и качественно помогут вам подготовиться к судебному процессу и проработают все риски оспаривания такого отказа.