јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

ѕередаем недвижимое имущество в ипотеку: все случаи получени€ согласи€ опеки

13 ‘ев 2018
people-2942847__340.jpg

–анее действующее законодательство предполагало во всех сделках с недвижимым имуществом, в котором в момент их совершени€ проживали несовершеннолетние дети, получать согласие органа опеки и попечительства. 

‘« от 30.12.2004 є 213-‘« Ђќ внесении изменений в часть первую √ражданского кодекса –оссийской ‘едерацииї с 01.01.2005 г. был изменен указанный выше подход, и согласие с этого времени по общему правилу уже не требуетс€. «аконом на родителей возложена об€занность по соблюдению прав и законных интересов несовершеннолетних детей. Ќо есть р€д моментов, когда согласи€ родителей не достаточно.

1. —огласие органа опеки и попечительства в случае проживани€ в передаваемом в залог жилом доме или квартире отдельных категорий граждан.

ќтдельные категории граждан нуждаютс€ в особой защите со стороны государства. Ёто касаетс€ лиц, над которыми установлена опека или попечительство, а также несовершеннолетних детей, оставшихс€ без родительского попечени€ (о чем известно органу опеки или попечительства).

—тать€ 121 —емейного кодекса –‘ к числу детей, оставшихс€ без попечени€ родителей, относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклон€ютс€ от воспитани€ детей или от защиты их прав и интересов.

¬ соответствии со ст. 2 ‘« от 24.04.2008 є 48-‘« (ред. от 29.07.2017) Ђќб опеке и попечительствеї, опека может устанавливатьс€ над детьми в возрасте до 14 лет и над признанными судом недееспособными гражданами (недееспособный гражданин - гражданин, признанный судом недееспособным по основани€м, предусмотренным статьей 29 √  –‘).
ѕопечительство может устанавливатьс€ над детьми в возрасте от 14 до 18 лет и в отношении граждан, ограниченных судом в дееспособности по основани€м, предусмотренным ст. 30 √  –‘.

«аконом об ипотеке установлено, что в тех случа€х, когда дл€ отчуждени€ недвижимого имущества требуетс€ согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо дл€ ипотеки этого имущества (п. 3 ст. 6 «акона об ипотеке). ќрганы опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу жилого помещени€ в ипотеку, если при этом не затрагиваютс€ права или охран€емые законом интересы лиц, над которыми установлена опека или попечительство (п. 3 ст. 77 «акона об ипотеке).

¬ силу п. 4. ст. 292 √  –‘ отчуждение жилого помещени€, в котором проживают наход€щиес€ под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещени€ либо оставшиес€ без родительского попечени€ несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваютс€ права или охран€емые законом интересы указанных лиц, допускаетс€ с согласи€ органа опеки и попечительства.

—оответственно, если договор ипотеки в случа€х, предусмотренных в п.4 ст. 292 √  –‘, будет заключен без согласи€ органа опеки и попечительства, такую сделку можно будет признать недействительной, как не соответствующей закону. (Ќапример, ќпределением Ќижегородского областного суда от 31.01.2012 г. по делу є 33-759/2012 после обращени€ взыскани€ на заложенное имущество были признаны недействительными публичные торги и договор купли-продажи, заключенный с победителем, а также применены последстви€ недействительности договора). 

2. —огласие органа опеки и попечительства в случае передачи в залог недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

—огласно п. 5 ст. 74 «акона об ипотеке установлено, что ипотека жилого дома или квартиры, наход€щихс€ в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществл€етс€ в пор€дке, установленном законодательством –оссийской ‘едерации дл€ совершени€ сделок с имуществом подопечных.

ѕ. 1 ст. 64 —  –‘ родители €вл€ютс€ законными представител€ми своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношени€х с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.
¬ силу п. 1 ст. 28 √  –‘ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 ст. 28 √  –‘, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
  сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом примен€ютс€ правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 √  –‘.
ѕ. 2 ст. 37 √  –‘ опекун не вправе без предварительного разрешени€ органа опеки и попечительства совершать, а попечитель Ч давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

»сход€ из совокупности п. 4 ст. 292 √  –‘ и ст. ст. 121, 122 —  –‘, при отчуждении жилого помещени€, в котором проживает несовершеннолетний, получени€ согласи€ органа опеки и попечительства по общему правилу не требуетс€. ѕредполагаетс€, что несовершеннолетний находитс€ на попечении родителей и у органа опеки и попечительства нет опровергающей это информации. 

¬о всех случа€х, когда речь идет о передаче в залог недвижимого имущества, которое на праве собственности принадлежит несовершеннолетнему, требуетс€ согласие органа опеки и попечительства.

3. —огласие органа опеки и попечительства в случае, когда ипотека возникает в силу закона.

¬ соответствии с п. 1 ст. 77 «акона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещени€, находитс€ в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ≈дином государственном реестре недвижимости (ипотека в силу закона).
¬ силу п. 2 ст. 77 «акона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 ст. 77 «акона об ипотеке, соответственно примен€ютс€ правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
 
≈сли квартира или жилой дом были приобретены на кредитные или заемные средства и дол€ в такой недвижимости была оформлена на несовершеннолетнего члена семьи, то залог в силу закона на такую долю не возникает, необходимо согласие органа опеки и попечительства. 
 
ќднако практика по этому вопросу не единообразна. ¬стречаютс€ судебные акты, указывающие на обратное (см. јпелл€ционное определение ¬ерховного суда –еспублики  арели€ от 29.05.2015 г. є 33-2030/2015).



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме