Правильная индивидуализация недвижимости в договорах

Сделки с недвижимостью занимают далеко не последнее место в нашей жизни и имеют ряд особенностей. Одной из них является необходимость государственной регистрации таких сделок (например, договор ипотеки, договор аренды на срок не менее 1 года), либо прав, возникающих на их основании (в частности, при продаже, дарении и т.д.). Однако, говоря об особенностях, присущих только сделкам с недвижимостью, не стоит забывать и об общих требованиях, касающихся согласования предмета договора. 

Так, в договоре продажи недвижимости обязательно должны быть указаны сведения, позволяющие конкретизировать, какое именно недвижимое имущество продается. При отсутствии этой конкретизации условие о предмете договора является несогласованным, а сам договор, как следствие, - незаключенным. То же самое касается и иных сделок с недвижимостью, в том числе, пользующегося большой популярностью договора аренды.  

Ненадлежащая идентификация объекта недвижимости, даже если стороны договора фактически прекрасно понимают, что за объект они имеют в виду, тем не менее, препятствует регистрации либо самого такого договора, либо прав, переходящих на его основании, в ЕГРН. Причина тому очевидна – договор попросту не считается заключенным, а права по нему не могут быть «засилены» государством в лице Росреестра. 

Какие идентификаторы недвижимости существуют? 

Прежде чем разбираться в вопросе надлежащей индивидуализации того или иного объекта недвижимости в договоре, необходимо понимать, какие идентификаторы недвижимости в принципе существуют. И здесь имеются особенности в зависимости от того, о каком виде объекта недвижимости идет речь. Действующее законодательство выделяет несколько видов объектов недвижимости, среди которых можно смело выделить такие как: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс и предприятие как имущественный комплекс.

Для всех видов недвижимости общим идентификатором является кадастровый номер – неизменяемый и не повторяющийся во времени и на территории РФ номер недвижимости, присваиваемый органом регистрации прав. Формирование кадастрового номера происходит с учетом местонахождения объекта недвижимости и строится по принципу «субъект РФ : район : кадастровый квартал : порядковый номер в кадастровом квартале». 

Отсюда возникает и второй идентификатор недвижимости - адрес, по которому также имеется возможность провести ее индивидуализацию.
Все необходимые идентификаторы и характеристики можно увидеть в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах на него. 

Так, в отношении земельного участка такая выписка должна содержать: 

• вид объекта недвижимости (земельный участок);
• кадастровый номер и дату присвоения этого номера;
• сведения о площади;
• сведения о его кадастровой стоимости;
• кадастровые номера расположенных в пределах участка объектов недвижимости;
• сведения о категории земель и о разрешенном использовании земельного участка;
• сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях земельного участка и др. 

В отношении здания выписка должна содержать информацию о его назначении и наименовании, количестве этажей, годе постройки, используемых при его строительстве материалах, перечне помещений и (или) машино-мест, входящих в состав этого здания, а также о кадастровом номере земельного участка, на котором оно расположено. 

Соответственно, выписка из ЕГРН на помещение или машино-место также содержит кадастровый номер здания, в состав которого входит это помещение или машино-место. 

Выписка в отношении сооружения в зависимости от его типа (в случае, если это линейный объект) содержит сведения о его протяженности или объеме в кубических метрах, если такое сооружение не измеряется в квадратных метрах. Особенностью выписки из ЕГРН на объект незавершенного строительства будет являться указание в ней на степень его готовности в процентах.

Что признается надлежащей индивидуализацией объекта недвижимости в договоре?

Стоит отметить, что в вопросе идентификации недвижимости в договоре ГК РФ довольно категоричен, а судебная практика на протяжении долгого времени как бы пытается смягчить подход законодателя. Еще в 2011 году ВАС РФ, разъясняя положения ст. 554 ГК РФ, указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). И этот подход представляется верным, ведь уже сам по себе кадастровый номер – это уникальный номер объекта недвижимости, исключающий всяческие сомнения относительно того, какой именно объект недвижимости стороны действительно имеют в виду.

Но тут же возникает новый вопрос – а во всех ли случаях достаточно только кадастрового номера? На практике может оказаться не все так просто. Так, в некоторых случаях регистраторы при анализе условий договора в отношении помещения со ссылкой на ст. 554 ГК РФ просят стороны указывать кадастровый номер здания, в состав которого входит такое помещение, и приостанавливают регистрацию на этом основании. Такое требование можно назвать сугубо формальным и не отвечающим тенденциям судебной практики, но во избежание подобных ситуаций советуем не пренебрегать таким указанием в тексте договора.

Еще одной особенностью обладают договоры купли-продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства относительно указания в них сведений о земельном участке, на котором они расположены, и о правах продавца на этот земельный участок. Указание в договоре продажи недвижимости сведений о земельном участке под ней и о правах продавца на такой земельный участок направлено на избежание правовой неопределенности между сторонами договора.

Ярким примером обоснования такого требования является одно из дел Арбитражного суда города Москвы. ДГИ г. Москвы обратилось в суд с иском к ООО (покупателю) о взыскании задолженности по договору купли-продажи здания. Компания обратилась со встречным иском о признании договора купли-продажи незаключенным. Суды трех инстанций в удовлетворении первоначального иска отказали, встречный иск ООО удовлетворили, признав договор незаключенным. Причиной такого вывода судов стало именно отсутствие в договоре указания о том, на каком земельном участке расположено здание, и о правах продавца (ДГИ г. Москвы) на этот земельный участок. Доводы продавца, что между сторонами был заключен договор об отчуждении здания без передачи в собственность земельного участка под ним, и что земельный участок в силу закона является федеральной собственностью (т.е. продавец не является его собственником), судами были отклонены. Отсутствие такого указания в тексте договора, по мнению судов, порождает правовую неопределенность между сторонами относительно предмета договора.

Противоположную и, как видится, более обоснованную позицию занял Арбитражный суд Уральского округа в 2017 году по аналогичному спору. На сей раз ответчиком выступило Управление Росреестра по Свердловской области, отказавшее в регистрации перехода права собственности на несколько объектов недвижимости по той же причине – неуказанию в договоре купли-продажи сведений о земельном участке и о правах продавца на этот земельный участок.
В рамках этого дела также было установлено, что у продавца отсутствовали права на землю под проданным зданием. В этой связи суды констатировали незаконность отказа регистрирующего органа, отметив, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако, учитывая отсутствие безоговорочного единообразия судебной практики в данном вопросе, советуем включать сведения о земле и о праве продавца на нее в договоры продажи зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.

Особенности индивидуализации в договорах будущей недвижимости и частей объектов недвижимости 

Особого внимания требуют случаи, когда стороны заключают договор в отношении недвижимости, которая по тем или иным причинам не имеет кадастрового номера либо конкретных характеристик, подлежащих отражению в ЕГРН. Это актуально, например, для договоров в отношении недвижимости, которая будет создана в будущем, или же для целей представления части недвижимости в аренду. Применительно к будущей недвижимости в 2011 году ВАС РФ дал разъяснения, что ее индивидуализация может быть проведена, например, путем указания ее местонахождения, ориентировочной площади либо согласно данным проектной документации.

При этом даже если такие условия о предмете договора не позволяют с достаточной степенью точности установить конкретное имущество, стороны могут уточнить ее характеристики постфактум. Например, в акте приема-передачи во исполнение договора купли-продажи будущей недвижимости (т.е. после того, как она будет создана и готова к передаче покупателю). 

На практике нередко возникали вопросы относительно индивидуализации части объекта недвижимости для целей передачи этой части в аренду. В частности, зачастую при регистрации таких договоров аренды регистраторы просили представить технический план соответствующей части земельных участков, зданий, сооружений или помещений для их постановки на кадастровый учет. Такие требования регистраторов суды, тем не менее, признавали и признают незаконными.

В свое время еще ВАС РФ указывал, что на государственную регистрацию договора аренды можно представить документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимости, пользование которой будет осуществляться арендатором. В 2016 году Президиум ВС РФ также поддержал данную позицию и дополнительно указал, что учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Многочисленная судебная практика учитывает данные правовые позиции высших судов и встает на сторону арендодателей и арендаторов.

Таким образом, для целей представления в аренду не всего объекта недвижимости, а лишь его части подготавливать и представлять регистратору технический план на нее не нужно, а достаточно лишь отразить графически и (или) текстуально такую часть в договоре аренды и обозначить ее площадь. Тем не менее, вне зависимости от особенностей того или иного объекта недвижимости и во избежание недопониманий со стороны органов Росреестра в договорах с недвижимостью рекомендуем максимально полно отражать все ее характеристики, а не ограничиваться только кадастровым номером.