Распоряжение земельным участком, не проходившим процедуру межевания

В конце 2017 года интернет был полон статей, посвященных необходимости проведения межевых работ, поскольку возможность распоряжаться участками, в отношении которых межевание не проводилось с 01.01.2018 года, исключалась.

Земельные участки (далее «ЗУ»), в отношении которых межевые работы не проводились, — это участки, у которых отсутствуют четкие границы (то есть нет сведений о координатах характерных точек границ ЗУ в ЕГРН). 

Межевание само по себе - это геодезический термин, который обозначает совокупность работ, проводимых с целью установления, восстановления и закрепления на местности границ ЗУ (определения местоположения его границ и площади), а также юридическое оформление полученных в ходе работ сведений в Государственном кадастре недвижимости (а с 01.01.2017 г. в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН).

На данный момент участки, поставленные на кадастровый учет без межевания, считаются ранее учтенными. Их легко определить при наличии выписки, так как в графе «Особые отметки», как правило, указано, что у ЗУ  граница не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (отсутствует).

Соответствующие сведения о ранее учтенных ЗУ вносятся на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет земельного участка или государственную регистрацию права на ЗУ.

Авторы вышеуказанных статей о невозможности распоряжаться принадлежащими на праве собственности ЗУ опирались в своих выводах на закон от 22.12.2014 № 447-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный  закон «О государственном кадастре недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также на распоряжение Правительства РФ № 2236-р, которым еще в 2012 году был утвержден План мероприятий (дорожная карта) о повышении качества услуг в сфере кадастрового учёта и государственной регистрации. 

Предполагалось также внести соответствующие изменения и в закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но далее обсуждений процесс не пошел.

Таким образом, и по настоящее время закон содержит основания для приостановки госрегистрации прав на ЗУ в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ (в связи с отсутствием «межевания»).

Кроме того, действующее законодательство не содержит и ограничений на совершение сделок с ЗУ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, а также отсутствуют какие-либо сроки, в течение которых границы должны быть установлены.

На основании изложенного участком свободно можно распоряжаться и после января 2018 г. Однако такое имущество будет считаться менее ликвидным, поскольку раз его границы не определены, то не исключается вероятность возникновения споров со смежниками, результат которых не известен, и вполне вероятно, что площадь участка, указанная по документам, по факту уменьшится после разрешения спора.

Также на сегодняшний момент невозможно обойтись без проведения межевых работ в следующих ситуациях:

- для планирования на участке капитального строительства (при возведении любых построек, тем более не временного характера, желательно осуществить межевание, в противном случае можно выйти за границы участка, что грозит штрафами и судебными разбирательствами);

- во время споров с соседями о принадлежности определенных участков земли;

- при разделении или объединении нескольких участков;

- для сдачи участка в аренду.

Итак, подведем итоги: несмотря на то, что все разговоры о предстоящей необходимости проведения работ по определению границ ЗУ оказались преждевременными, тем не менее у владельцев участков имеются достаточно веские причины, в том числе во избежание в дальнейшем конфликтов со смежниками и споров с госорганами о правах на участок и строения на нем, для принятия решения все же в пользу проведения указанных работ.