јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

—обственник недвижимости умер или ликвидирован, а вы не зарегистрировали права. „то делать покупателю ?

22 »юл 2016

дом в корзине.jpg«акон св€зывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с государственной регистрацией. » даже договор, который реально исполнен сторонами, не будет вли€ть на их отношени€ с третьими лицами до внесени€ сведений в реестр прав на недвижимое имущество (≈√–ѕ).

Ќа практике возникают ситуации, когда продавец и покупатель подписали договор, передали недвижимость и деньги в оплату, однако зарегистрировать право не удалось: продавец умер (физическое лицо) или ликвидирован (юридическое лицо). ¬ законе нет пр€мого ответа на вопрос, как действовать покупателю в такой ситуации. ќчевидно только одно Ц без судебного пор€дка не обойтись. ѕрименима аналоги€ закона (пункт 3 статьи 551 √  –‘), когда суды приравнивают умершего (ликвидированного) продавца к лицу, которое уклон€етс€ от регистрации прав на недвижимое имущество.

„то нужно доказывать в суде ?

ѕрежде чем обратитьс€ в суд, сформулируйте предмет доказывани€. Ёто даст возможность заранее собрать документы дл€ положительного исхода дела. јнализ судебной практики позвол€ет сделать вывод о том, что на за€вителе лежит брем€ доказывани€:

- фактов, подтверждающих право продавца распор€жатьс€ недвижимостью на момент совершени€ сделки;

- факта заключени€ и фактического исполнени€ договора;

- факта уклонени€ продавца от регистрации сделки;

- факта обращени€ в регистрирующий орган и получени€ отказа в государственной регистрации.

“аким образом, если вы добросовестный приобретатель, то на момент подписани€ договора купли-продажи недвижимости, вы должны были ознакомитьс€ (а лучше получить копии): со свидетельством о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ≈√–ѕ, документами, подтверждающими полномочи€ подписанта.  роме того, необходимо убедитьс€ в фактическом владении вещью (объектом недвижимости): подписать акт приема-передачи, получить ключи от помещени€, осмотреть земельный участок и пр. —тандарт среднего разумного и осмотрительного поведени€ покупател€ подразумевает и проверку объекта на наличие ограничений (запретов) на регистрацию права, арестов и др.

ƒоговор должен быть подписан уполномоченным лицом и фактически исполнен: передан объект по акту и оплата за него. —пособ оплаты здесь не имеет решающего значени€: это может быть банковский перевод или оплата наличными в кассу, по расписке и др.

‘акт уклонени€ продавца от регистрации сделки может подтверждатьс€ письмами (претензи€ми) покупател€ с требованием обеспечить €вку продавца или уполномоченного представител€ продавца в органы государственной регистрации. ¬ случае, если продавец умер (ликвидирован), это излишние доказательства (что логично, дл€ такого письма просто нет надлежащего адресата). —ведений о смерти физического лица (из органов загс) или о внесении записи о ликвидации юридического лица (распечатка с сайта ‘Ќ— –оссии) будет достаточно.

Ѕольшинство судов исход€т из того, что покупатель до обращени€ в суд, должен подать документы на государственную регистрацию права собственности. —оответствующий пакет подаетс€ в органы ‘едеральной службы регистрации, кадастра и картографии (–осреестр) без за€влени€ о регистрации права от продавца. –осреестр отказывает во внесении записи о новом собственнике, и такой отказ позвол€ет покупателю обратитьс€ в суд.

ќ чем просить суд в исковом за€влении?

 акое требование должно быть сформулировано в просительной части иска, чтобы суд удовлетворил требовани€? ¬ случае с ликвидированной организацией-продавцом возможны несколько вариантов:

- иск о понуждении продавца совершить действи€, необходимые дл€ регистрации права за покупателем;

- иск о признании права собственности;

- иск о признании действий регистрирующего органа незаконными;

- иск с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

 акой вариант наиболее удачный? –азумеетс€, требование о государственной регистрации перехода права собственности. —удебный акт, которым будет удовлетворено, такое за€вление станет основанием дл€ регистрации перехода права. »ск о понуждении совершить действи€ априори бесперспективен (ответчика по такому требованию не существует). »ск о признании права применим в случа€х, когда такое право оспариваетс€.

ќт собранных доказательств и правильно сформулированных в иске требований зависит исход дела, на кону в котором стоит недвижимое имущество. Ѕудьте внимательны и готовьтесь к судебному процессу заранее.

"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
”плата налогов:
когда за ошибку в декларации привлекут к ответственности?
Ќа практике возникают ситуации, когда в ходе налоговых проверок...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail