Собственник недвижимости умер или ликвидирован, а вы не зарегистрировали права. Что делать покупателю ?

Закон связывает возникновение права собственности на недвижимое имущество с государственной регистрацией. И даже договор, который реально исполнен сторонами, не будет влиять на их отношения с третьими лицами до внесения сведений в реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

На практике возникают ситуации, когда продавец и покупатель подписали договор, передали недвижимость и деньги в оплату, однако зарегистрировать право не удалось: продавец умер (физическое лицо) или ликвидирован (юридическое лицо). В законе нет прямого ответа на вопрос, как действовать покупателю в такой ситуации. Очевидно только одно – без судебного порядка не обойтись. Применима аналогия закона (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), когда суды приравнивают умершего (ликвидированного) продавца к лицу, которое уклоняется от регистрации прав на недвижимое имущество.

Что нужно доказывать в суде ?

Прежде чем обратиться в суд, сформулируйте предмет доказывания. Это даст возможность заранее собрать документы для положительного исхода дела. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что на заявителе лежит бремя доказывания:

- фактов, подтверждающих право продавца распоряжаться недвижимостью на момент совершения сделки;

- факта заключения и фактического исполнения договора;

- факта уклонения продавца от регистрации сделки;

- факта обращения в регистрирующий орган и получения отказа в государственной регистрации.

Таким образом, если вы добросовестный приобретатель, то на момент подписания договора купли-продажи недвижимости, вы должны были ознакомиться (а лучше получить копии): со свидетельством о праве собственности на объект недвижимости, выпиской из ЕГРП, документами, подтверждающими полномочия подписанта. Кроме того, необходимо убедиться в фактическом владении вещью (объектом недвижимости): подписать акт приема-передачи, получить ключи от помещения, осмотреть земельный участок и пр. Стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения покупателя подразумевает и проверку объекта на наличие ограничений (запретов) на регистрацию права, арестов и др.

Договор должен быть подписан уполномоченным лицом и фактически исполнен: передан объект по акту и оплата за него. Способ оплаты здесь не имеет решающего значения: это может быть банковский перевод или оплата наличными в кассу, по расписке и др.

Факт уклонения продавца от регистрации сделки может подтверждаться письмами (претензиями) покупателя с требованием обеспечить явку продавца или уполномоченного представителя продавца в органы государственной регистрации. В случае, если продавец умер (ликвидирован), это излишние доказательства (что логично, для такого письма просто нет надлежащего адресата). Сведений о смерти физического лица (из органов загс) или о внесении записи о ликвидации юридического лица (распечатка с сайта ФНС России) будет достаточно.

Большинство судов исходят из того, что покупатель до обращения в суд, должен подать документы на государственную регистрацию права собственности. Соответствующий пакет подается в органы Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) без заявления о регистрации права от продавца. Росреестр отказывает во внесении записи о новом собственнике, и такой отказ позволяет покупателю обратиться в суд.

О чем просить суд в исковом заявлении?

Какое требование должно быть сформулировано в просительной части иска, чтобы суд удовлетворил требования? В случае с ликвидированной организацией-продавцом возможны несколько вариантов:

- иск о понуждении продавца совершить действия, необходимые для регистрации права за покупателем;

- иск о признании права собственности;

- иск о признании действий регистрирующего органа незаконными;

- иск с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Какой вариант наиболее удачный? Разумеется, требование о государственной регистрации перехода права собственности. Судебный акт, которым будет удовлетворено, такое заявление станет основанием для регистрации перехода права. Иск о понуждении совершить действия априори бесперспективен (ответчика по такому требованию не существует). Иск о признании права применим в случаях, когда такое право оспаривается.

От собранных доказательств и правильно сформулированных в иске требований зависит исход дела, на кону в котором стоит недвижимое имущество. Будьте внимательны и готовьтесь к судебному процессу заранее.