Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости: переход к новому порядку и разъяснения Верховного Суда

Завершение переходного периода: что нужно знать

До 31 декабря 2025 года действует переходный механизм, установленный Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ. В этот период государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства (включая здания, помещения, сооружения, объекты незавершённого строительства и машино-места) осуществляется с учётом ряда особенностей. По завершении указанного срока вступают в силу положения, регулирующие новый порядок внесудебного пересмотра кадастровой стоимости.

Читать подробнее: как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Новый порядок: только через бюджетное учреждение

С 1 января 2026 года вступает в силу обязательный досудебный порядок обжалования результатов кадастровой оценки, предусмотренный статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Это означает:

• Пересмотр кадастровой стоимости возможен исключительно путём подачи обращения в уполномоченное бюджетное учреждение.
• Судебное обжалование допустимо только в случае, если предварительно получено решение этого учреждения.
• Срок подачи заявления — не позднее шести месяцев с момента внесения сведений в ЕГРН.

Подход Верховного Суда РФ: обязательность соблюдения досудебного порядка

В кассационном определении от 17.09.2025 № 20-КАД25-8-К5 Верховный Суд РФ подтвердил, что:

При наличии решения субъекта Российской Федерации о переходе к применению статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ оспаривание кадастровой стоимости возможно исключительно по правилам, установленным этой статьёй.

Суд также разъяснил:

• Требование о признании кадастровой стоимости равной рыночной не может рассматриваться отдельно от процедуры, установленной законом.
• Суды не наделены правом устанавливать альтернативные правила определения кадастровой стоимости.
• Возврат заявления учреждением без рассмотрения не приравнивается к отказу и не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка.

Пример: в Республике Дагестан с 15 февраля 2022 года применяется статья 22.1 ФЗ № 237-ФЗ. Следовательно, с этой даты пересмотр кадастровой стоимости на территории республики возможен только через обращение в бюджетное учреждение.

Возможность изменения кадастровой стоимости вне очередной оценки

Согласно правовой позиции, изложенной в кассационном определении ВС РФ от 04.06.2025 № 19-КАД25-4-К5, изменение кадастровой стоимости возможно не только в рамках плановой (очередной) государственной оценки, но и если характеристики объекта недвижимости подверглись изменениям. Здесь применяется алгоритм, установленный пунктом 12.1 Методических указаний, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. No 226, с использованием модели оценки, соответствующей виду использования объекта. Это означает, что при изменении количественных или качественных параметров (например, площади, назначения, этажности и т.п.) возможно проведение внеочередного пересчёта кадастровой стоимости на основании новых данных.

Таким образом, перерасчёт кадастровой стоимости осуществляется на основе последней государственной оценки, действовавшей на момент изменения характеристик, независимо от даты очередной оценки.

Бесплатный экспресс-анализ перспектив снижения

Расчёт арендной платы: рыночная стоимость и методика оценки

Сложности возникают при применении кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, в расчётах арендной платы. Примером служит дело АО «Люкс», рассмотренное в кассационном порядке (определение ВС РФ от 05.02.2025 № 5-КАД24-69-К2).

Суды указали:

• При пересчёте стоимости, вызванном изменением характеристик объекта, применяется модель оценки, основанная на последней государственной кадастровой оценке.
• Рыночная стоимость, установленная судом, не может быть использована как база для расчётов, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 12.1 Методических указаний, утверждённых приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226:

«При изменении количественных характеристик объекта кадастровая стоимость определяется на основе оценочной модели, соответствующей виду использования объекта, с учётом последней действующей государственной оценки».

Таким образом, даже если суд ранее установил рыночную стоимость объекта, для целей пересчёта применяется методология, использующая данные последней утверждённой государственной оценки.

Итоги и практические рекомендации

По завершении переходного периода пересмотр кадастровой стоимости будет возможен только при соблюдении установленного законом порядка. Судебная практика подчёркивает следующие ключевые моменты:

• Судебное установление рыночной стоимости не заменяет обязательную процедуру обращения в бюджетное учреждение.
• Только решение учреждения или отказ в удовлетворении заявления может служить основанием для судебного разбирательства.
• Изменение характеристик объекта недвижимости может повлечь перерасчёт кадастровой стоимости, но только в рамках утверждённой методики.

Последняя судебная практика по кадастровой стоимости «Центральный округ»

Бесплатный экспресс-анализ перспектив снижения