Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости в 2026 году

Если кадастровая стоимость завышена, собственник или арендатор может добиваться её пересмотра и снижать налоговую и арендную нагрузку, а также выкупную стоимость. С 2026 года к этому добавился важный нюанс: порядок применения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ стал зависеть от решений регионов, а Верховный Суд РФ сформировал ряд жёстких подходов к досудебному порядку, внеочередным перерасчётам и использованию рыночной стоимости. Ниже разбираем ключевые выводы судебной практики и то, на что сейчас смотрят суды.

О самом порядке и этапах процедуры мы подробно писали в материале «Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости».

Что изменилось к 2026 году: переходный период завершился, но «автомата» нет

До 31 декабря 2025 года действовал переходный механизм, установленный Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ. В этот период государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась с учётом специальных особенностей, а практика по обязательному досудебному порядку ещё формировалась.

С 2026 года единый автоматический запуск статьи 22.1 по всей России не произошёл. Теперь принципиально важно:

• принял ли конкретный субъект Российской Федерации решение о переходе к применению статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ;
• по каким объектам и с какой даты этот порядок введён.

Практическое правило:

• если региональное решение принято, пересмотр кадастровой стоимости идёт по «новым правилам» статьи 22.1 с обязательным обращением в бюджетное учреждение;
• если решение ещё не принято, действует прежний подход, и спор возможен по общим нормам, без привязки к статье 22.1.

Новый досудебный порядок: когда он обязателен

Статья 22.1 устанавливает обязательный досудебный порядок обжалования результатов кадастровой оценки, но он включается только там, где субъект РФ официально перешёл на её применение.

Если такое решение принято, это означает:

• пересмотр кадастровой стоимости возможен только путём подачи обращения в уполномоченное бюджетное учреждение;
• в суд можно идти лишь после получения решения этого учреждения (об удовлетворении или об отказе);
• заявление подаётся в сроки, установленные законом (ориентир — заявление в бюджетное учреждение подаётся в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость объекта в приложенном отчёте об оценке). Поэтому перед заказом отчёта необходимо заранее определить сроки подготовки и подачи документов.

Пример: в Республике Дагестан статья 22.1 применяется с 15 февраля 2022 года, поэтому с этой даты пересмотр кадастровой стоимости допускается только через обращение в бюджетное учреждение и последующее судебное обжалование.

Особенности процедуры для объектов в Москве и актуальную практику Мосгорсуда см. в материале «Оспаривание кадастровой стоимости в Москве».

Подход Верховного Суда РФ: как суды проверяют досудебный порядок

К кассационному определению от 17.09.2025 № 20-КАД25-8-К5 Верховный Суд РФ дал важные ориентиры.

Ключевые выводы:

• при наличии решения субъекта РФ о переходе к применению статьи 22.1 оспаривание кадастровой стоимости возможно исключительно по правилам этой статьи;
• требование «установить кадастровую стоимость в размере рыночной» не может рассматриваться в обход установленной законом процедуры;
• суды не вправе придумывать альтернативный порядок и игнорировать обязательный досудебный этап.

Отдельно Верховный Суд разъяснил:

• соблюдение досудебного порядка подтверждается фактическим рассмотрением заявления бюджетным учреждением по существу;
• возврат заявления без рассмотрения (по формальным основаниям) не считается отказом и не подтверждает соблюдение досудебного порядка.

Для практики это означает: в регионах, перешедших на статью 22.1, юристу важно не только подать заявление, но и избежать формальных ошибок, чтобы учреждение вынесло решение по существу. Иначе в суде велик риск получить отказ из-за несоблюдения досудебного порядка.

О значении отчёта оценщика и судебной экспертизы подробнее — «Экспертиза при оспаривании кадастровой стоимости».

Внеочередной пересчёт: когда изменения характеристик дают шанс

В кассационном определении от 04.06.2025 № 19-КАД25-4-К5 Верховный Суд РФ подтвердил, что изменить кадастровую стоимость можно не только в рамках очередной государственной оценки, но и при изменении характеристик объекта недвижимости.

В таком случае применяется алгоритм п. 72 Методических указаний Росреестра, утверждённых приказом от 04.08.2021 № П/0336, в редакции, действующей с 1 января 2026 года:

• используется оценочная модель, соответствующая виду использования объекта;
• базой служит последняя действующая государственная оценка;
• учитываются новые количественные и качественные параметры (площадь, назначение, этажность и т. п.).

Практический смысл:

• если объект существенно изменился (реконструкция, достройка, изменение площади, функционала, состава помещений), можно инициировать внеочередной перерасчёт кадастровой стоимости на основании новых данных;
• перерасчёт делается исходя из той государственной оценки, которая действовала на момент изменения характеристик, независимо от графика следующей массовой переоценки.

Что происходит с ранее установленной рыночной стоимостью после изменения характеристик объекта?

Отдельная линия судебной практики касается использования кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, при расчёте арендной платы.

Показательно дело АО «Люкс», рассмотренное Верховным Судом РФ в определении от 05.02.2025 № 5-КАД24-69-К2.

Суды указали:

• при пересчёте стоимости, вызванном изменением характеристик объекта, применяется модель оценки, основанная на последней государственной кадастровой оценке;
• рыночная стоимость, установленная судом, сама по себе не превращается в универсальную базу для всех последующих расчётов (в том числе по арендной плате), если закон прямо этого не допускает.

Пункт 12.1 Методических указаний № 226 закрепляет:

«При изменении количественных характеристик объекта кадастровая стоимость определяется на основе оценочной модели, соответствующей виду использования объекта, с учётом последней действующей государственной оценки».

Вывод:

• даже если раньше суд установил рыночную стоимость объекта и на её основе пересмотрена кадастровая стоимость, при новом перерасчёте (из-за изменения характеристик) применяется методология массовой оценки, а не автоматически прежняя рыночная цифра;
• арендатору и собственнику важно понимать, на какой именно период и в каких расчётах судебно установленная рыночная стоимость будет использоваться как база, чтобы не строить завышенных ожиданий;
• часть 8 статьи 6 Закона № 269-ФЗ прямо предусматривает, что размер арендной платы за государственную или муниципальную недвижимость за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости по статье 22.1, не изменяется.

Что учитывать при стратегии спора: выводы для юриста и собственника

Современная судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости в связке со статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ и Методическими указаниями № 226 подводит к нескольким практическим выводам:

• режим обязательного досудебного порядка по статье 22.1 включается только при наличии решения субъекта РФ, поэтому первый шаг — проверить региональные акты;
• в регионах, перешедших на статью 22.1, обжалование кадастровой стоимости требует обязательного обращения в бюджетное учреждение и получения решения по существу;
• судебное установление рыночной стоимости не заменяет собой обязательный досудебный порядок, если он предусмотрен региональными актами;
• возврат заявления учреждением без рассмотрения не подтверждает соблюдение досудебного порядка и не открывает доступ к суду;
• изменение характеристик объекта даёт шанс на внеочередной пересчёт кадастровой стоимости, но исключительно по алгоритму Методических указаний и на базе последней государственной оценки;
• рыночная стоимость, установленная судом, не всегда может быть использована как «универсальная» база для расчёта арендной платы: при изменении характеристик вновь применяется модель массовой оценки.

Также необходимо обратить внимание на Постановление от 14 июля 2026 года № 48-П: Конституционный Суд РФ установил временный порядок для добросовестных налогоплательщиков — физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, если архивная кадастровая стоимость продолжает использоваться для расчёта земельного налога или налога на имущество физических лиц.

До изменения законодательства заявление можно подать в ГБУ в течение одного года со дня, когда гражданину стало или должно было стать известно о налоговых последствиях, в том числе со дня получения налогового уведомления. Рыночная стоимость может применяться для определения налоговой базы на 1 января соответствующего года в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления. Например, при обращении в 2026 году речь может идти о налоговых периодах 2023–2025 годов.

Этот временный порядок не следует автоматически распространять на организации, индивидуальных предпринимателей, арендные платежи или иные цели. Основание — Постановление КС РФ от 14.07.2026 № 48-П.

С учётом завершения переходного периода и дифференцированного подхода по регионам успешное оспаривание кадастровой стоимости в 2026 году по всей России требует:

• проверки регионального статуса по статье 22.1 (перешёл ли субъект, с какой даты и по каким объектам);
• правильного выбора основания: несоответствие рыночной стоимости, ошибки в сведениях, изменение характеристик;
• выверенной стратегии прохождения досудебного этапа и построения судебной позиции, в том числе с учётом рисков по арендным платежам и последующим перерасчётам.

Если предмет спора — земельный участок, комплексное сопровождение процедуры снижения кадастровой стоимости земли, включая оценку перспектив, подготовку документов и сопровождение оспаривания, представлено на странице услуги «Снижение кадастровой стоимости земельных участков».

ВОПРОС-ОТВЕТ

Можно ли оспорить кадастровую стоимость сразу в суде в 2026 году?

Зависит от порядка, действующего в конкретном субъекте РФ. Если регион ещё не перешёл на статью 22.1 Закона № 237-ФЗ, кадастровую стоимость можно оспорить непосредственно в суде; предварительное обращение в комиссию необязательно.

Если регион перешёл на статью 22.1, сначала необходимо обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ. В суд можно идти после принятия учреждением решения либо обжаловать его бездействие, если заявление не рассмотрено в установленный срок. Одновременно в суде можно потребовать установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Такой региональный порядок сохранён поправками конца 2025 года.

Как узнать, применяется ли в регионе статья 22.1?

Нужно проверить, принят ли высшим исполнительным органом субъекта РФ акт об установлении даты перехода к статье 22.1. Обычно документ называется «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ».

Искать его следует на официальном портале правовой информации региона, сайте регионального правительства или уполномоченного бюджетного учреждения. Если установленная актом дата уже наступила, применяется статья 22.1; если такого решения нет, продолжает действовать статья 22. Само наличие в регионе кадастрового ГБУ ещё не означает перехода на статью 22.1.

Какой срок установлен для подачи заявления по статье 22.1?

Заявление можно подать, пока объект состоит на государственном кадастровом учёте. Однако отчёт оценщика ограничен шестимесячным сроком: заявление должно поступить в ГБУ не позднее шести месяцев с даты оценки, указанной в отчёте. Срок исчисляется не с даты подписания отчёта и не с даты утверждения кадастровой стоимости, а именно с даты, по состоянию на которую оценена рыночная стоимость.

ГБУ рассматривает заявление в течение 30 календарных дней. Для последующего обжалования решения или бездействия ГБУ в суд установлен трёхмесячный срок со дня, когда заявитель узнал о решении или бездействии.

Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость?

По общему правилу после начала применения новой кадастровой стоимости предыдущая становится архивной и её оспаривание ограничено. Однако с 14 июля 2026 года действует временный порядок, установленный Конституционным Судом РФ.

Архивную стоимость вправе оспорить добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, не являющееся ИП, если эта стоимость продолжает использоваться для расчёта земельного налога или налога на имущество физических лиц за прошлые периоды. Заявление подаётся в ГБУ в течение одного года с момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о налоговых последствиях, в том числе с момента получения налогового уведомления. Пересмотр допускается в пределах трёх лет, предшествующих году подачи заявления: при обращении в 2026 году — за 2023–2025 годы.

Для организаций, ИП и споров об арендной плате этот специальный порядок прямо не предусмотрен.

Что происходит с кадастровой стоимостью после изменения площади объекта?

Если изменение площади внесено в ЕГРН и влечёт изменение кадастровой стоимости, региональное ГБУ определяет новую стоимость по правилам статьи 16 Закона № 237-ФЗ. Она не обязательно рассчитывается простым умножением прежней стоимости на коэффициент изменения площади: расчёт производится по действующим методическим указаниям.

По общему правилу новая стоимость применяется с даты внесения в ЕГРН сведений об изменении площади, а не с даты составления акта ГБУ. Если площадь изменена вследствие исправления технической или реестровой ошибки, действуют специальные правила: уменьшенная стоимость может применяться с даты начала действия ошибочной стоимости, а увеличенная — с даты внесения исправленной стоимости в ЕГРН. Ранее установленная стоимость после начала применения нового результата становится архивной.