јналитика
ќбратите внимание, материал старше 2-х лет. јктуальность выводов уточн€йте у автора

¬озможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома

23 ћай 2017
abraham-lincoln-1624413__340.jpg

¬ большинстве регионов нашей страны в существующей застройке немало индивидуальных жилых домов (далее Ђ»∆ƒї), которые принадлежат нескольким собственникам на праве долевой собственности. ќднако кажда€ дол€ в таком »∆ƒ представл€ет собой отдельный жилой дом с отдельным входом, который имеет самосто€тельные инженерные системы и индивидуальные подключени€ к внешним сет€м.

—обственники указанных Ђдолей-домовї, как правило, стрем€тс€ выйти из отношений общей долевой собственности. “акие действи€ продиктованы желанием самосто€тельно распор€жатьс€ принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получени€ разрешени€ соседей. „асть дома и земельного участка также представл€ет большую ценность дл€ потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.

¬ыдел доли можно осуществить во внесудебном пор€дке, если собственники долей согласны с услови€ми выдела долей и отсутствует спор о границах земельного участка.

–еализовать такое желание позвол€ет  и п. 1 ст. 252 √  –‘, согласно которому имущество, наход€щеес€ в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. ”частник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. —удебна€ практика подтверждает такую возможность дл€ сособственников »∆ƒ. —мотри, например,  решени€ Ћенинского районного суда г. ¬оронежа є 2-6061/2016 от 28 но€бр€ 2016 г., є 2-3040/2016 от 31 ма€ 2016 г.; решение ÷ентрального районного суда г.¬оронежа є 2-6293/2016 2 от 13 декабр€ 2016 г.; решение Ћевобережного районного суда г.¬оронежа є 2-3163/2015 от 24 ма€ 2016 г.; решение —оветского районного суда г.¬оронежа є 2-1791/2016 от 24 но€бр€ 2016 г.

ќднако в насто€щее врем€ есть определенные сложности при разделе »∆ƒ в натуре.  ак правило, по решению суда или в соответствии с услови€ми соглашени€ сособственников (при внесудебном пор€дке раздела »∆ƒ) в собственность лиц передаютс€ квартиры или части жилого дома, состо€щие из помещений, что €вл€етс€ преп€тствием дл€ кадастрового учета вновь образованных объектов и регистрации прав на них.

—огласно пункту 3 статьи 16 ∆илищного кодекса –‘ квартиры могут располагатьс€ только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, может располагатьс€ на земельном участке, предусматривающем возможность размещени€ и эксплуатации многоквартирного дома.

“аким образом, помещени€ в »∆ƒ, поименованные в технических документах (техпаспорт, техплан) как Ђквартирыї, €вл€ютс€ преп€тствием дл€ постановки на государственный кадастровый учет таких объектов, поскольку нарушают требовани€ указанных выше норм.

¬ соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 ‘едерального закона от 24 июл€ 2007 г. N 221-‘« "ќ государственном кадастре недвижимости", действующего ранее, государственный кадастровый учет осуществл€етс€ в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. ѕостановка такого объекта недвижимого имущества как части жилого дома не предусматривалась.

‘едеральным законом от 13 июл€ 2015 г. N 218-‘« "ќ государственной регистрации недвижимости" введено положение, в соответствии с которым государственный кадастровый учет и государственна€ регистраци€ права собственности на помещение или помещени€ (в том числе жилые) в жилом доме или в жилом строении (предусмотренном ‘едеральным законом от 15 апрел€ 1998 г. N 66-‘« "ќ садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединени€х граждан") не допускаютс€.

—ледовательно, по действующему законодательству государственный кадастровый учет частей жилого дома, помещений в »∆ƒ и регистраци€ прав на них не представл€ютс€ возможными.

¬ то же врем€ выход из сложившейс€ ситуации имеетс€.

√радостроительный кодекс –‘ выдел€ет такие объекты капитального строительства, как:

- »∆ƒ, под которыми понимаютс€ отдельно сто€щие жилые дома с количеством этажей Ч не более трех, назначением Ч дл€ проживани€ одной семьи;

- жилые дома блокированной застройки Ч это жилые дома высотой не более трех этажей, состо€щие из нескольких блоков, количество которых не превышает дес€ть и каждый из которых предназначен дл€ проживани€ одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользовани€.

¬ этой св€зи, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам »∆ƒ и расположен на отдельном земельном участке, сформированном дл€ его эксплуатации, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представл€ющего собой часть здани€ Ч "жилого дома блокированной застройки".

Ќеобходимо иметь в виду, что категори€ и вид разрешенного использовани€ земельных участков, на которых могут создаватьс€ »∆ƒ, многоквартирный дом и жилой дом блокированной застройки, должны предусматривать возможность размещени€ и эксплуатации соответствующего вида жилого помещени€.

“аким образом, в насто€щее врем€ дл€ выдела своей доли в »∆ƒ в натуре во внесудебном пор€дке необходимо: 

- чтобы жилой дом соответствовал характеристикам жилого дома блокированной застройки, или же проводить реконструкцию дома с целью привести его в соответствие с требовани€ми действующего законодательства (√р  –‘);

- признать »∆ƒ жилым домом блокированной застройки (сменить статус дома путем подачи за€влени€ в отдел архитектуры и строительства администрации городского округа город ¬оронеж).

  за€влению необходимо приложить соответствующий пакет документов (документы, подтверждающие право собственности на дом, технический план »∆ƒ, согласие всех сособственников на изменение статуса »∆ƒ, выписка из ≈√–Ќ об основных характеристиках на земельный участок и др.). ¬ зависимости от того, когда создан дом и необходима ли реконструкци€, потребуютс€ также разрешение на строительство, проектна€ документаци€ или деклараци€, технический паспорт.  роме того, необходимо будет изменить вид разрешенного использовани€ земельного участка.

Ќаиболее короткий путь будет пролегать через суд с иском к сособственникам о признании »∆ƒ блокированным домом, разделе »∆ƒ и земельного участка в натуре и признании за каждым из сособственников права собственности на здание в составе дома блокированной застройки или на блок жилого дома блокированной застройки. —удебна€ практика по данному вопросу уже достаточно обширна.  —мотри, например,  –ешение ѕушкинского городского суда ћосковской области є 2-1386/2017 от 22 марта 2017 г.; –ешение »вантеевского городского суда ћосковской области є 2-1065/2016 от 4 окт€бр€ 2016 г.; –ешение —оветского районного суда —аратовской области є 2-338(1)/2016 от 20 сент€бр€ 2016 г.; –ешение Ѕежицкого районного суда г.Ѕр€нска є 2-3304/2016 от 10 окт€бр€ 2016 г.

ѕравила раздела жилого дома в насто€щее врем€ изменились. ≈сли »∆ƒ соответствует требовани€м, установленным √р  –‘ к жилым домам блокированной застройки, вопрос раздела дома может быть решен даже путем заключени€ мирового соглашени€ в суде.



"¬ыход из договорных отношений из-за COVID-19"
11 »юн€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

онлайн-конференци€
" ак остатьс€ на плаву: новые стратегии дл€ бизнеса"
„итать полностью
 омисси€ за сомнительные банковские операции
  • „то такое сомнительна€ операци€?
  • «аконен ли заградительный тариф? 
  •  ак избежать потерь? 
»ндексаци€ заработной платы:
разбираемс€ в нюансах.
Ќедавно к нам обратилс€ предприниматель...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме