ВС РФ рассказал, как продавать единственное жилье и откуда брать замещающую жилплощадь

В своем июльском определении Верховный Суд РФ развил идеи нашумевшего постановления Конституционного Суда РФ, касающегося вопроса ограничения исполнительского иммунитета, позволившего при определенных условиях продавать единственное жилье банкрота без предоставления ему взамен иного пригодного для проживания жилого помещения или с предоставлением, так называемого, замещающего жилья. Некоторое время назад мы подробно разбирали данный вопрос. ВС РФ допустил возможность приобретения такого замещающего жилья, как кредиторами, так и самим финансовым управляющим, а также установил единый подход к порядку и процедуре реализации такого единственного жилого помещения гражданина-банкрота. Давайте разбираться!

Порядок реализации

Фактически установлена двухступенчатая процедура принятия решения:

• вопрос о предоставлении замещающего жилья должен быть, прежде всего, предварительно вынесен на рассмотрение и положительно решен собранием кредиторов,
• далее суд по заявлению любого заинтересованного лица рассматривает вопрос о наличии оснований для ограничения исполнительского иммунитета путем предоставления замещающего жилья.

Также суд обязал безусловно соблюдать принцип последовательности. Т.е. право собственности на единственное жилье не должно прекратиться у должника раньше, чем у него возникнет право собственности на замещающее жилье.

Определение стоимости

Ограничение исполнительского иммунитета возможно только при существенном положительном сальдо стоимости единственного жилья над стоимостью замещающей жилплощади и издержками по продаже и покупке недвижимости.  

Верховный суд РФ предписал проводить оценку рыночной стоимости как единственного жилья, имеющего, по мнению кредитора, признаки излишнего, так и замещающего жилья, предоставляемого должнику взамен. При этом предпочтительным, по мнению суда способом определения стоимости недвижимости, является судебная оценка рыночной стоимости.

Не стоит забывать и об издержках конкурсной массы по продаже и покупке помещений. Они гарантированно состоят из расходов по проведению торгов при продаже единственного жилья, а также расходов, связанных с приобретением замещающего жилого помещения.

При проведении торгов по продаже единственного жилья, как указал суд, должна быть предусмотрена возможность их прекращения при падении цены, ниже той, при которой не произойдет эффективного погашения конкурсной массы. Т.е., когда расчет станет не только очевидно отрицательным, но и нецелесообразным применительно к установленному КС РФ условию существенности погашения задолженности.

Лица, предоставляющие замещающее жилье

Суд допустил, что такими лицами могут быть как кредитор (или группа кредиторов), так и сам финансовый управляющий.

• При приобретении замещающего жилья кредитором, такой кредитор самостоятельно несет риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья, например, в случае изменения конъюнктуры рынка недвижимости.  
• При приобретении замещающего жилья финансовым управляющим, финансирование такой покупки осуществляется за счет выручки от продажи имущества должника. Очевидно, что в этом случае все кредиторы будут нести указанный выше риск непокрытия расходов на приобретение замещающего жилья.

Итак, Верховный суд РФ развил на практике правила реализации процедуры ограничения или лишения должника исполнительского иммунитета. Да, не все вопросы разрешены, например:

• может ли замещающее жилое помещение быть приобретенным в рассрочку и может ли оно быть обременено залогом?
• может ли отличаться уровень благоустройства замещающего жилья при обеспечении его соответствия средним условиям в соответствующем муниципальном образовании?
• может ли быть ориентиром «малозначительности сальдо» средний уровень удовлетворения требований кредиторов в процедурах банкротства физических лиц?

Но это скорее детали и ответы на них мы получим в ближайшее время в практике нижестоящих судов.

Команда ЮК «Центральный округ» оказывает комплексные услуги по банкротству физических лиц, в том числе при пополнении конкурсной массы за счет единственного жилья должника; оценки добросовестности должника для целей лишения или ограничения права исполнительского иммунитета.