Взыскание арендной платы, увеличенной в одностороннем порядке

Огромный пласт судебных споров занимают споры, вытекающие из арендных отношений. Данная категория дел не теряет своей актуальности и полна уникальной судебной практики, в которой судами разрешаются вопросы и толкования договора, и злоупотребления правом, и взыскания дебиторской задолженности по договору.

В данном материале мы разберем общее регулирование одностороннего увеличения арендной платы, два самых распространенных способа одностороннего увеличения арендной платы по договору и выработанные судебной практикой подходы к разрешению споров, возникающих в связи с реализацией данного механизма.

Механизм одностороннего увеличения арендной платы образовался благодаря диспозитивной норме, которой указано, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Такого рода диспозиция моментально отразилась в договорах аренды с формулировкой «арендодатель имеет право в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы …., но не чаще одного раза в год». При этом обобщенно в каждом из таких пунктов договора был отражен один из двух вариантов увеличения:

• с установленным пределом увеличения, например: «не более чем на 7 % от стоимости договора в год»;
• без установленного предела увеличения произвольно, например: «в одностороннем порядке с письменного уведомления арендатора».

Количество споров, вытекающих из двух этих формулировок, исчисляется десятками тысяч и на сегодняшний день можно говорить о том, что судебной практикой выработан подход к их разрешению.

I.

Помимо двух вышеуказанных вариантов изначально первой проблемой, с которой столкнулись суды, была попытка арендодателей увеличения в одностороннем порядке арендной ставки по договору, когда в договоре указано на такое увеличение по соглашению сторон, и дальнейшие попытки расторгнуть договор по этому основанию. Данные споры возникают по сей день, при этом суды однозначно занимают тут позицию арендатора.

Глобально в данном случае перед судами стоял вопрос: если стороны договариваются о возможности увеличения арендной платы по договору и оформлении его соглашением сторон в последующем, означает ли это согласие арендатора на заключение такого дополнительного соглашения в будущем?

Ответ на этот вопрос был дан еще Высшим Арбитражным Судом в 2010 году с указанием, что само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

По состоянию на 2024 год судебная практика не изменилась, суды делают вывод, что такая формулировка пункта договора не содержит корреспондирующей данному праву арендодателя обязанности арендатора принять предложение об увеличении арендной платы, как и, наоборот, обязанности арендодателя принять предложение со стороны арендатора об уменьшении арендной платы. Дополнительно суды отмечают, что по смыслу такой формулировки, спорный пункт договора наделяет арендодателя правом инициировать (предложить) пересмотр размера арендной платы, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер арендной платы будет изменен.

II.

Возвращаясь к двум указанным подходам к увеличению арендной платы, предлагаю в данном параграфе рассмотреть одностороннее увеличение с заранее оговоренным в договоре пределом.

Не так давно юристы Юридической компании «Центральный округ» успешно защитили права арендодателя по взысканию арендной платы, увеличенной в одностороннем порядке. Формулировка пункта договора звучала следующим образом: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке в течение срока действия настоящего Договора, не чаще одного раза в календарный год, не более чем на 7 % от стоимости договора в год».

Арендодатель при защите от взыскания ставил вопрос о разном толковании данного пункта договора, о том, что новый размер арендной платы - не рыночное увеличение, о назначении судебной оценочной экспертизы, а также оспаривание данного пункта договора. При этом в отношении оспаривания пункта договора был пропущен срок исковой давности, о чем нами было заявлено, вопрос о толковании был разрешен судом в пользу арендодателя, а в проведении оценочной экспертизы было отказано в связи со следующим. Договором установлен предельный размер увеличения арендной платы, следовательно, заявляя оценочную экспертизу и устанавливая рыночную стоимость арендной платы, арендатор может злоупотребить правом, т.к. имея установленный договором размер увеличения, если экспертиза покажет стоимость меньше – арендодатель будет ущемлён в увеличении. При этом, если размер арендной платы по экспертизе будет больше – арендодатель также будет ущемлён, т.к. не сможет увеличить арендную плату до рыночной из-за установленного предела увеличения в договоре.

Суды отказывают в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы при таких условиях, в связи с тем, что назначение экспертизы направлено на соблюдение баланса сторон при произвольном увеличении, а при наличии согласованных пределов увеличения, в данной категории споров у суда нет цели проводить ревизию договорных отношений. При этом в данном случае судами применяется принцип свободы договора, когда предел был согласован сторонами и по собственному усмотрению арендодателю было предоставлено право на одностороннее увеличение арендной платы в рамках указанного размера/предела.

Таким образом, проведение судебной оценочной экспертизы при соблюдении арендодателем пределов увеличения арендной платы, установленных договором, судами напрямую трактуется как ущемление прав арендодателя, предусмотренных таким договором.

III.

Последним из рассматриваемых подходов к увеличению арендной платы в одностороннем порядке будет произвольное увеличение арендной платы, когда сторонами согласовано условие о возможности одностороннего увеличения, но не указаны размеры или пределы такого увеличения.

Судебной практикой выработан базовый подход, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названые средние рыночные ставки.

Несмотря на указанный базовый подход, судами по сегодняшний день допускаются нарушения прав арендатора и не принимаются во внимание доказательства несоразмерного увеличения арендной платы, которое арендатор подтверждает, например, отчетом об оценке рыночной стоимости аренды аналогичного имущества, в связи с чем суды кассационной инстанции отменяют решения нижестоящих судов, отправляя их в этой части на новое рассмотрение.

При этом в случае, если экспертным заключением будет признано, что стоимость аренды аналогичного имущества значительно ниже, суды, установив, что арендодателем посредством направления истцу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору в размерах, превышающих рыночную стоимость, при заявлении соответствующих требований признают одностороннюю сделку арендодателя, выраженной путем направления истцу спорного уведомления, недействительной.

Таким образом, судебной практикой на настоящий момент выработан подход, однозначно защищающий арендатора от одностороннего произвольного увеличения.

Указанные в настоящем материале позиции судов помогут вам понимать перспективы и тенденции споров по договорам аренды, изложенное только подтверждает важность подготовки и необходимость подбора квалифицированных представителей в такой категории споров. Юристы Юридической компании «Центральный округ» помогут грамотно реализовать судебный процесс и достичь желаемого результата.