Единство земельного участка и размещенных на нем объектов недвижимости

Вопрос соблюдения принципа единства земельного участка и возведенных на нем объектов недвижимости из года в год становится поводом пересмотра дел Верховным Судом Российской Федерации. В последней позиции ВС РФ присоединил к повестке также вопрос соотношения данного принципа с институтом конвалидации (исцеления недействительных сделок).

Фабула дела

В рамках дела о банкротстве финансовые управляющие обратились с заявлениями о признании недействительными и применении последствий недействительности сделок по оставлению за собой и приобретению залоговым кредитором недвижимого и движимого имущества, являющегося предметом залога, а также договоров купли-продажи имущества, не являющегося предметом залога. Фактически по сделкам было проведено 5 позиций из 1514 объектов. При этом стороны таким образом пытались закрыть техническую ошибку, допущенную при реализации имущества на торгах.

Выводы ВС РФ  

Невключение пяти объектов (не признанных судами наиболее ценным имуществом производственного комплекса) в предмет лота, состоящего более чем из полутора тысяч позиций, являлось, скорее, технической ошибкой организатора торгов, нежели его злонамеренным поведением в сговоре с покупателем, так как не повлияло на ценообразование на первичных торгах и не позволяло существенно сэкономить на цене приобретения имущества. Кроме того, сделка, нарушающая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, будет ничтожной только в том случае, если из содержания сделки следует воля сторон, направленная на нарушение этого принципа.

В этом случае сделка должна быть квалифицирована судом в качестве ничтожной как нарушающая запрет закона. Из материалов дела следует и судами первой и апелляционной инстанций установлено, что стороны не имели намерения нарушить законодательный запрет, поэтому отсутствие упоминания в договорах пяти объектов недвижимости повлекло за собой иные последствия, чем ничтожность сделок, а именно право покупателя претендовать на передачу ему в собственность этих объектов в рамках реализации принципа единства, что фактически и было сделано сторонами на последующих торгах. Фактически данная позиция ВС РФ сформировала целостный подход к основному критерию, согласно которому сделка, нарушающая принцип единства земельного участка и возведенных на нем строений, ничтожна.

Мнение эксперта

Какое прикладное значение может иметь данная позиция для собственников объектов недвижимости, совершающих сделки?

В целом в рамках практики недвижимости очень частым является механизм защиты прав, который предполагает применение к ничтожной сделке последствий недействительности. Теперь мы можем говорить о двух критериях, которые помогут отстоять сделку:

• Отсутствие финансового ущерба от совершенной сделки;

• Отсутствие воли сторон, направленной на нарушение закона;

«Структурно такая позиция ВС РФ позволит не применять последствия недействительности сделки при условии ее соответствия двум указанным выше критериям», – комментирует Ксения Алферова.

Ссылка на судебный акт