Как сэкономить на НДФЛ при продаже жилья

Большинство из нас делится доходом с государством. И речь идет не только о заработной плате. НДФЛ уплачивается практически с любого дохода. Выиграли в лотерею, продали железного друга – платите НДФЛ. Это распространяется и на недвижимое имущество. Но не всегда. А если избежать уплаты налога невозможно, то есть законные способы уменьшить сумму, подлежащую уплате.

Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества после истечения минимального предельного срока владения

Для начала давайте разберемся, что же такое минимальный срок владения. Это период, установленный законодательством, по прошествии которого у собственника недвижимости не возникает обязательств по уплате НДФЛ. По общему правилу минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом составляет пять лет. Но есть и исключения. Так, если недвижимость получена в дар, унаследована, приватизирована, приобретена по договору ренты или является единственным жильем, то такой срок составляет три года. Минимальный срок владения недвижимостью, как правило, отсчитывают с момента регистрации права собственности. Но и здесь не обошлось без исключений.

• При наследовании недвижимого имущества минимальный предельный срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, который определяется моментом смерти наследодателя;
• При приобретении жилого помещения по договору участия в долевом строительстве – с момента полной оплаты стоимости жилого помещения или долей в нем;
• При приобретении жилья по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве – с момента полной оплаты прав требования;
• При признании права собственности в судебном порядке – с момента вступления судебного акта в законную силу;
• При приобретении имущества в совместную собственность супругов – с даты регистрации одним из супругов права собственности на недвижимое имущество;
• При приобретении имущества в долевую собственность – с даты регистрации на него права долевой собственности.

А что же является единственным жильем? Вроде бы все просто: если у налогоплательщика на момент реализации отсутствует иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение, то отчуждаемое недвижимое имущество и является для него единственным жильем. 

Но как определить единственное жилье у супругов? Семейным кодексом Российской Федерации установлено, что совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака. Имущество, принадлежащее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, не является совместно нажитым имуществом. С учетом приведенных положений СК РФ при определении единственного жилья у конкретного супруга для применения минимального трехлетнего срока владения учитываются объекты недвижимости, являющиеся совместно нажитыми, а также объекты, находящиеся в собственности этого налогоплательщика и не являющиеся совместно нажитыми.

Освобождение от НДФЛ до истечения минимального предельного срока владения

• В семье должно быть минимум 2 ребенка до 18 лет или до 24 лет, если они обучаются на очной форме;
• В этом же календарном году (или до 30 апреля следующего года) семья приобрела новое недвижимое имущество, а в случае долевого строительства оплатили полную стоимость жилого помещения по договору;
• Общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади или в размере кадастровой стоимости проданное имущество;
• Кадастровая стоимость проданного помещения не превышает 50 млн. рублей;
• Налогоплательщику и членам его семьи на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения.

Уменьшение налоговой базы при НДФЛ

1. Уменьшение доходов от продажи недвижимости на сумму документально подтвержденных расходов. В указанном случае НДФЛ начисляется на разницу между доходами от продажи недвижимости и расходами на ее приобретение. Важно, чтобы расходы были документально подтверждены. Например, квитанциями, расписками, чеками. Вопрос о возможности уменьшения налоговой базы на сумму расходов, связанных с ремонтом жилого помещения, долгий период оставался спорным. Однако в конце октября 2023 года Минфин России в письме № 03-04-05/102591 отметил, что уменьшение доходов от продажи квартиры на расходы, произведенные налогоплательщиком на ремонт квартиры, не предусмотрено. В то же время в составе расходов можно учесть сумму материнского капитала, а также проценты по ипотеке.
2. Уменьшение доходов от продажи на имущественный вычет. НДФЛ начисляется на разницу между доходом от реализации недвижимого имущества и имущественным вычетом, размер которого в отношении недвижимого имущества составляет 1 000 000 рублей. Указанный лимит действует в отношении всех доходов от продажи недвижимого имущества в одном году. Например, если налогоплательщик произвел отчуждение загородного дома и квартиры, то вычет составит 1 000 000 рублей на загородный дом и квартиру. Одновременно уменьшить доходы и на расходы, и на вычет нельзя. Если расходы больше 1 000 000 рублей, то можно налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить на них. Если расходы меньше или документально не подтверждены, то доходы могут быть уменьшены только на 1 000 000 рублей.
3. Уменьшение доходов от продажи детских долей на расходы родителей. Если при покупке жилья использовался материнский капитал, являющийся средством господдержки, то на родителей возлагается обязанность выделить в этой недвижимости доли детям. Поскольку законодательство не устанавливает минимальный размер доли детей, как правило, он исчисляется от той части стоимости жилого помещения, которая оплачена материнским капиталом. При продаже долей детей раньше минимального срока владения, полученный доход можно уменьшить на расходы родителей, понесенные при покупке недвижимого имущества. Естественно, расходы определяются пропорционально стоимости выделенной доли.
4. Уменьшение доходов на налоговую базу при дарении. С 2019 года при реализации недвижимого имущества, полученного не от близкого родственника, а, скажем, от двоюродного дедушки, доходы можно уменьшить на сумму, с которой ранее был уплачен НДФЛ.
5. Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя. Реализуя полученное в дар или в наследство недвижимое имущество, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ на расходы, понесенные дарителем или наследодателем. Однако действует все то же правило: расходы дарителя или наследодателя должны быть документально подтверждены.
6. Использование иных вычетов. Подавая декларацию и отражая в ней доходы от продажи квартиры, вместе с расходами на ее приобретение необходимо указать и иные социальные налоговые вычеты (на обучение детей, лечение, приобретение медикаментов), тем самым произойдет уменьшение налоговой базы по НДФЛ.