КС РФ о приобретательной давности на выморочное жилье: новое понимание добросовестного владения

Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2026 г. № 35‑П по жалобе О.К. Иваньковой подтвердило конституционность пункта 1 статьи 234 ГК РФ, но закрепило обязательное расширительное понимание добросовестности давностного владения и владения «как своим собственным», в том числе в отношении выморочных квартир, находящихся в публичной собственности. 

Фабула и позиция судов общей юрисдикции 

Иванькова проживает в спорной квартире с 1971 года как член семьи собственника – отчима Б. После его смерти в 1991 г. жилье признано выморочным и принято на баланс предприятия ЖКХ, однако публичный собственник десятилетиями не предпринимал мер по выселению заявительницы и использованию квартиры. 

Заявительница несла расходы по коммунальным платежам и капитальному ремонту, участвовала в управлении домом и в 2022 г. обратилась с иском о признании права собственности по приобретательной давности. Суды трех инстанций отказали, сочтя владение недобросовестным из‑за осведомленности о публичном собственнике, отсутствующим – критерий «как своим собственным», а также не доказанной непрерывность владения. 

Конституционно‑правовой контекст 

КС РФ напомнил, что право собственности является ключевым элементом конституционного статуса личности и основой правовой определенности и стабильности гражданского оборота. Особое значение это имеет для жилых помещений, где пересекаются имущественные интересы и право на жилище. 

Институт приобретательной давности рассматривается как инструмент устранения неопределенности в правовом режиме имущества, находящегося длительное время во владении не собственника, и возвращения такой вещи в полноценный гражданский оборот. 

Добросовестность давностного владения 

Суд зафиксировал наличие двух конкурирующих подходов к добросовестности: «узкого» (владелец обязан считать себя собственником, не зная о другом собственнике) и «расширенного» (добросовестным может быть и владелец, знающий о собственнике и отсутствии титула). Поддержан именно второй подход, ранее сформулированный в Постановлении от 26.11.2020 № 48‑П. 

КС РФ признал, что понимание добросовестности, связывающее ее с убежденностью в собственном праве и игнорирующее возможность признать добросовестным осознающего отсутствие титула владельца, противоречит целям статьи 234 ГК РФ и принципу правовой определенности. 

Владение «как своим собственным» и непрерывность 

Критерий «как своим собственным» Суд раскрывает как владение вместо собственника: отсутствие признания чужой власти над вещью, самостоятельное распоряжение ею и совершение типичных для собственника действий. Отсутствие формального права и знание об этом не исключают владения «как своим собственным», и подход, реализованный судами по делу Иваньковой (привязка к отказу собственника в пользу заявителя), признан ошибочным. 

Непрерывность владения КС РФ связывает с сохранением фактического господства над имуществом, а не с постоянным его использованием по назначению. Периодическое неиспользование квартиры не прерывает давностное владение, если владелец остается лицом, фактически определяющим судьбу имущества. 

Публичный собственник, правомерные ожидания и достоинство 

Суд подчеркнул, что длительное бездействие органов публичной власти в отношении выморочного жилья (невыявление, нерегистрация, отсутствие расходов и попыток выселения) позволяет фактическому владельцу исходить из утраты публичным собственником интереса к имуществу. В такой ситуации у гражданина – члена семьи умершего собственника, долгие годы живущего в квартире и несущего бремя ее содержания, формируются правомерные ожидания возможности приобретения права по давности, данный подход является ключевым тезисом постановления – комментирует Ксения Алферова. 

Одновременно КС РФ подчеркнул значение достоинства личности: многолетняя связь человека с жилым помещением, где прошли значимые этапы жизни, требует особенно осторожного подхода к принудительному разрыву этой связи. 

Выводы и последствия 

КС РФ признал пункт 1 статьи 234 ГК РФ не противоречащим Конституции, указав, что он:

• не может толковаться как исключающий признание добросовестным члена семьи умершего собственника выморочной квартиры лишь из‑за знания об отсутствии у него титула и о публичной собственности;
• предполагает возможность признания права по давности при владении, соответствующем обычно ожидаемому поведению собственника жилья и учитывающем права других лиц.