Последние позиции ВС РФ по недвижимости: Обзор № 1 за 2026 год

Обзор № 1 за 2026 год

В апреле Верховный Суд Российской Федерации опубликовал Обзор судебной практики за первый квартал 2026 года, в который вошли четыре позиции (№ 1, 2, 26, 35) касающиеся прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализируем:

Запрет на приватизацию участков в водоохранных зонах не зависит от добросовестности владельца

В одном из резонансных дел прокурор обратился в суд с требованием изъять у гражданки два земельных участка, расположенных вблизи Клязьминского водохранилища. Выяснилось, что эти земли попадают в границы береговой полосы и зоны санитарной охраны источников водоснабжения столицы.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении иска, сославшись на добросовестность приобретения участков ответчицей и пропуск сроков давности со стороны прокуратуры. Однако ВС РФ не согласился с таким решением и поддержал первоначальное судебное постановление.

Высшая судебная инстанция пояснила: действующее законодательство прямо запрещает приватизацию земельных участков, находящихся в пределах береговой полосы. Добросовестность владельца в данном случае не имеет значения — такие территории подлежат изъятию в любом случае. Что касается сроков исковой давности, то нарушение было установлено в 2022 году, а исковые требования заявлены своевременно (определение № 4-КГПР25-48-К1).

Разрушение объекта не аннулирует сделки и право на землю

Владелица участка пыталась признать недействительной последовательность сделок по продаже нежилых построек на нем. Три суда согласились: продавцы не имели прав на землю, а объекты к моменту разбирательства полностью разрушились.

Верховный Суд отверг эту логику. Он уточнил: при приобретении недвижимости покупателю переходит право пользования землей, и уничтожение строения само по себе не лишает его этого права. Новый собственник может и уничтожить объект или переоформить участок в аренду/собственность. Согласно действующим основания для оспаривания нельзя аннулировать сделки только на основании гибели имущества (определение № 18-КГ24-338-К4).

На аэровокзалах нужны разрешения и экспертиза для любых построек

Авиакомпания построила павильон для пассажиров на территории аэропорта без соответствующего разрешения. Прокуратура выдала предписание, которое компания обжаловала. Суды первой инстанции и кассации поддержали ее, но Верховный Суд встал на сторону апелляции.

Аэровокзал — объект повышенной опасности и технической сложности, а павильон надежно связан с грунтом (свайный фундамент из 134 железобетонных свай, стационарные коммуникации, невозможность демонтажа без разрушения). Для такого строительства обязательны разрешение, госэкспертиза проекта и надзор (дело № А19-17707/2024).

Данное дело интересно не только применительно к вопросам соблюдения требований Градостроительного кодекса, но и с точки зрения квалификации павильона с учетом критерия «тесной связи с землей» - комментирует руководитель практики недвижимости и строительства Ксения Алферова.

Сельхозземли оценивают не по нормам промзон

Владелец сельскохозяйственных участков оспорил их кадастровую стоимость: учреждение применило коэффициенты для промышленных территорий, проигнорировав статус пашен.

Верховный Суд подтвердил решение первой инстанции: тип угодий — ключевой фактор ценообразования, а градостроительные нормы не касаются сельхозземель. Суды, опиравшиеся на зонирование вместо целевого назначения, ошиблись (определение № 35-КАД25-6-К2).