Последняя практика об ограничении взыскания убытков с ДГИ Москвы для арендаторов

2 июля 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение по делу № А40-46058/2025 (№ 305-ЭС26-4150), которое существенно ограничивает возможности арендаторов взыскивать убытки с Департамента городского имущества Москвы (и иных публичных собственников) из-за споров о цене выкупа помещений. 

Фабула спора: арендатор против ДГИ 

ООО «Глобо» арендовало у города Москвы нежилое помещение площадью 307 кв. м на Шмитовском проезде и в июне 2023 года заявило преимущественное право выкупа по Закону № 159-ФЗ о приватизации муниципального имущества субъектами МСП. Департамент городского имущества направил арендатору проект договора купли-продажи с выкупной ценой 30,86 млн руб., определенной на основе отчета независимого оценщика ООО «Центр оценки «Аверс». 

Арендатор посчитал цену завышенной, направил протокол разногласий и обратился в арбитражный суд с преддоговорным иском об урегулировании разногласий по цене. В другом деле (№ А40-191121/2023) суд установил выкупную стоимость 21,46 млн руб. на основе судебной экспертизы, скорректировав рыночную цену с учетом неотделимых улучшений. 

Параллельно с этим спором арендатор предъявил к Департаменту отдельный иск о взыскании убытков: 2,3 млн руб. как «лишнюю» арендную плату, уплаченную с момента направления проекта договора купли-продажи до решения суда по цене, и проценты за пользование чужими денежными средствами. 

Что решили нижестоящие суды 

Арбитражный суд города Москвы, Девятый ААС и Арбитражный суд Московского округа иск удовлетворили в части убытков. По их мнению, Департамент:

• незаконно уклонялся от заключения договора купли-продажи,
• направил проект договора с заведомо существенно завышенной ценой, не соответствующей рыночной,
• умышленно затянул арендные отношения, продолжая начислять арендную плату в период, когда помещение фактически подлежало приватизации. 

Суды пришли к выводу, что арендатор был вынужден платить арендную плату именно из-за недобросовестного поведения ДГИ, а значит, эти суммы являются убытками, подлежащими возмещению по статьям 15, 16, 1069 ГК РФ и Закону № 159-ФЗ. 

Позиция Верховного Суда: спор о цене не равен недобросовестности 

Верховный Суд отменил все три судебных акта и отказал предпринимателю в иске, сформулировав несколько ключевых подходов. 

Во-первых, Суд напомнил классический тест для взыскания убытков: заявитель должен доказать не только наличие убытков и причинно-следственную связь, но и противоправность поведения ответчика — незаконные действия или бездействие публичного органа. В делах по Закону № 159-ФЗ это означает, что убытки в виде арендной платы могут быть взысканы только тогда, когда:

• орган власти уклоняется от реализации преимущественного права выкупа,
• незаконно отказывает в выкупе, нарушает сроки, прямо установленные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ,
• либо принимает отчет оценщика, выполненный с нарушением Закона об оценочной деятельности, и сознательно предлагает заведомо недостоверную цену. 

Во-вторых, Верховный Суд подчеркнул, что направление спора об условиях договора в суд (по статьям 445–446 ГК РФ) само по себе не является доказательством недобросовестности контрагента и не дает стороне дополнительных прав. Фактическая передача преддоговорного спора в суд — это нормальный инструмент урегулирования разногласий, а не показатель злоупотребления правом. 

В-третьих, суд указал, что в рассматриваемом деле Департамент своевременно выполнил все шаги, предписанные Законом № 159-ФЗ: заказал оценку, принял решение о приватизации, направил отчет и проект договора с ценой, указанной оценщиком. Доказательств того, что орган сознательно затягивал процесс либо игнорировал результаты оценки, в материалах дела нет. 

Отдельно Верховный Суд напомнил о предполагаемой достоверности отчета оценщика: если отчет подготовлен в соответствии с Законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки, уполномоченный орган обязан применять именно эту цену. В данном деле профессиональное заключение Ассоциации «Международный союз оценщиков» подтвердило, что отчет «Аверса» выполнен с соблюдением требований закона и стандартов, а расхождение с судебной экспертизой само по себе не доказывает недостоверность оценки. 

Почему арендная плата не стала «убытками» 

Ключевой вывод Верховного Суда: урегулирование спора о цене выкупа и последующее установление иной стоимости помещения не создает автоматического основания для возврата арендной платы за период спора. 

Суд прямо указал:

• Гражданское законодательство и Закон № 159-ФЗ не предусматривают освобождение арендатора от внесения арендной платы на время урегулирования разногласий по договору купли-продажи.
• Если нет доказательств недобросовестности и противоправности действий органа (незаконное уклонение, отказ, нарушение сроков, принятие явно недостоверного отчета оценщика), то суммы арендной платы, уплаченные по действующему договору, не признаются убытками.
• При этом Верховный Суд обратил внимание еще на один нюанс: цена, предложенная арендатором в протоколе разногласий, почти в три раза отличалась от стоимости, установленной судом по результатам экспертизы. Это расхождение свидетельствует, что и позиция арендатора по цене не была «рыночной», а необходимость обращения в суд возникла не только и не столько из-за действий Департамента, сколько из-за стремления арендатора существенно снизить стоимость выкупа. 

В итоге суд пришел к выводу, что истец не доказал совокупность условий гражданско-правовой ответственности публичного органа, а значит, оснований для взыскания убытков нет. 

Практические выводы для арендаторов и города 

Для арендаторов помещений по Закону № 159-ФЗ это определение означает, что:

• спор о цене выкупа и даже последующее снижение стоимости по итогам экспертизы сами по себе не открывают путь к взысканию арендной платы как убытков;
• для успешного иска необходимо доказать конкретные нарушения со стороны органа: затягивание сроков, незаконный отказ в выкупе, использование отчета оценщика с грубыми нарушениями законодательства об оценке;
• любые требования о возмещении арендной платы за период спора должны строиться на доказанной недобросовестности публичного органа, а не на разнице между оценкой и судебной экспертизой. 

Для департаментов имущества определение ВС — серьезная поддержка: суд подтвердил, что при добросовестном следовании процедуре Закона № 159-ФЗ и опоре на корректный отчет оценщика орган не несет ответственность за то, что арендатор продолжает платить аренду до определения окончательной выкупной цены, — комментирует Ксения Алферова. 

Таким образом, Верховный Суд фактически запретил превращать каждый спор о цене в механизм «обнуления» арендной платы и взыскания убытков с публичного собственника, оставив такие иски возможными только при очевидном злоупотреблении правом со стороны органа власти.