ВС РФ отменил решение о расторжении сделки с квартирой из-за заблуждения продавца

Верховный суд Российской Федерации (ВС РФ) вынес знаковое определение, отменив решения нижестоящих инстанций, которые признали недействительным договор купли-продажи квартиры по иску обманутого продавца. Встречный иск покупателя направлен на пересмотр.

Фабула дела

Продавец обратился в суд с требованием признать сделку недействительной и прекратить право собственности покупателя. Он утверждал, что заключил договор под влиянием мошенников, которые похитили все деньги от продажи. По его словам, он рассчитывал таким образом защитить имущество и впоследствии восстановить свои права.

Три предыдущие судебные инстанции удовлетворили иск, согласившись с тем, что продавец действовал в силу существенного заблуждения относительно природы сделки. При этом суды не применили механизм двусторонней реституции (возврата сторон в исходное положение), указав, что покупатель может взыскать убытки непосредственно с мошенников.

ВС РФ в определении от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2 занял принципиально иную позицию, указав на судебные ошибки.

1. Заблуждение в мотивах — недостаточно. Суд подчеркнул, что заблуждение относительно мотивов или отдаленных последствий сделки (например, надежда на восстановление прав в будущем) не является безусловным основанием для ее отмены. Суть и правовая природа договора купли-продажи недвижимости являются общеизвестными.

2. Требуется оценка добросовестности покупателя. Суды не вправе отказываться от оценки поведения контрагента (покупателя). Если покупатель действовал добросовестно, а доказательств его недобросовестности или сговора с мошенниками не представлено, признать сделку недействительной только по факту заблуждения продавца нельзя.

3. Обязательность реституции. Даже если бы заблуждение было признано существенным, суды обязаны были применить правила о двусторонней реституции, чего сделано не было.

По результатам рассмотрения ВС РФ отменил судебные акты в части удовлетворения требований продавца и отказал в признании сделки недействительной по основанию существенного заблуждения, право собственности на квартиру Покупателя сохранено. Дело в части встречного иска направлено на новое рассмотрение для устранения указанных нарушений.

Это решение важно для правоприменительной практики, так как разграничивает «существенное заблуждение в природе сделки» и «заблуждение в мотивах», а также напоминает судам об обязательности всесторонней оценки поведения всех участников спора. 

«За этим делом без преувеличения следила вся страна, но хотелось бы обратить внимание на вопрос сопоставления в данном деле судами нижестоящих инстанций положений не только ГК РФ, но и уголовного права, в части взыскания по приговору Продавцу денежных средств с учетом стоимости квартиры, и при полном отсутствии какого-либо процессуального статуса у Покупателя, что лишало ее права не только на квартиру, но и на денежные средства. На мой взгляд, это как раз тот вопрос, который должен был быть ключевым для нижестоящих инстанций, а также молниеносно породил огромное количество судебных споров с аналогичным подходом», — комментирует Ксения Алферова.

Подробнее.