ВС РФ высказался о переходе права собственности на землю под приобретенным зданием

Верховный суд РФ в Определении от 10.06.2024 г. по делу № А41-430962022 разъяснил то, что при приобретении в собственность строения его покупатель не стал собственником доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца, а значит, это противоречит нормам права. Позицию ВС РФ прокомментировала юрист Ольга Сафта.

История спора

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.02.2020 по делу No А41-403912018 "Денолли 3 Ко" признано несостоятельным (банкротом). В рамках дела о банкротстве при проведении торгов между конкурсным управляющим общества и покупателем  ИП Коваленко Р. В. заключен договор купли-продажи нежилого здания. Здание передано предпринимателю по акту приема-передачи, в котором стороны подтвердили, что обязательства покупателя по оплате стоимости имущества исполнены полностью, продавец претензий не имеет. 

Приобретенное здание располагается на земельном участке, принадлежавшем на праве собственности ООО "Денолли 3 Ко". Коваленко Р. В. в последующем обратился к обществу с требованием включить в договор купли-продажи соответствующий земельный участок, ссылаясь при этом на то, что к нему перешло право собственности на часть земельного участка. Общество отказало в удовлетворении указанного требования. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП Коваленко в арбитражный суд с соответствующим иском. 

Нижестоящие суды отказали в удовлетворении требований. Они исходили при этом из того, что договор купли-продажи здания не является безусловным основанием возникновения у ИП Коваленко Р. В. права собственности на земельный участок, занимаемый спорным объектом недвижимости и необходимый для его эксплуатации. Право собственности на землю покупателю не передавалось. Предметом договора купли-продажи являлось только строение. В договоре не содержится сведений о том, что цена определена сторонами с учетом стоимости земельного участка, на котором расположено приобретенное имущество.

Позиция суда

Судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов в части отказа в иске и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, указывая при этом на следующее. Земельным кодексом закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. 

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ). 

Мнение эксперта

Как отмечает юрист Сафта Ольга, Верховный суд РФ указывает на отсутствие оснований считать договор купли-продажи здания недействительным (ничтожным), что также подтверждено вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 23.10.2023 по делу № А41-403912018, которым отказано в удовлетворении требований о признании названной сделки недействительной. В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Карточка дела