Недвижимость. 1 кв. 2022 г.

Обзор новостей 

Вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 448-ФЗ, регулирующий деятельность публично-правовой компании «Роскадастр» 

Он определил порядок создания, правовое положение, цели деятельности, функции, полномочия и порядок управления деятельностью публично-правовой компании «Роскадастр», создаваемой путем реорганизации федеральных государственных учреждений и акционерных обществ, единственным участником которых является Российская Федерация. Согласно пояснительной записке к законопроекту при его внесении в Госдуму ППК «Роскадастр» предполагалось создать на базе федеральных государственных бюджетных учреждений (ФГБУ «ФКП Росреестра», ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД», также АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», АО «Роскартография» путем консолидации их ресурсов и функций. Конкретный же перечень таких организаций будет определен Правительством РФ.

В сферу деятельности этой компании входит, в частности, геодезическая и картографическая деятельность, включая поиск, сбор, хранение, обработку, предоставление и распространение пространственных данных, в том числе, с использованием информационных систем, метрологическое обеспечение геодезической и картографической деятельности, выполнение кадастровых и землеустроительных работ, а также работ, необходимых для внесения в ЕГРН сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий и др.

Документ: Федеральный закон от 30.12.2021 № 448-ФЗ «О публично-правовой компании «Роскадастр». 

Вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 467-ФЗ, дополняющий статью 57 Земельного кодекса РФ пунктом 1.1. о том, что правообладатели земельных участков и объектов недвижимости вправе требовать возмещения вреда, причиненного правомерными действиями органов власти

Документ: Федеральный закон от 30.12.2021 № 467-ФЗ «О внесении изменения в статью 57 Земельного кодекса Российской Федерации»

Вступил с силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 493-ФЗ, предоставляющий владельцам земельных участков право не вносить в ЕГРН сведения о вспомогательном виде разрешенного использования таких земельных участков. 

Этот закон воспроизводит правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 16.10.2020 № 42-П, где Конституционный Суд указал на недопустимость привлечения собственников (правообладателей) земельных участков к административной ответственности за нецелевое использование земли в случаях ее фактического использования в соответствии с вспомогательным разрешенным использованием, сведения о котором не внесены в ЕГРН. 

Документ: Федеральный закон от 30.12.2021 № 493-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Вступил в силу Федеральный закон от 16.02.2022 № 9-ФЗ, допускающий приватизацию земельных участков, находящихся во втором поясе санитарных зон у рек, каналов, водохранилищ и озер

Раньше ст. 27 Земельного кодекса РФ запрещала передавать такие земельные участки в частную собственность, что, тем не менее, совершенно не исключало возможность их получения и использования на правах аренды. 

Подробнее об этом законе вы можете прочитать в нашем материале. 

Документ: Федеральный закон от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации».

С 25 марта по 31 декабря 2022 года Правительством РФ установлены особенности передачи застройщиками дольщикам объектов долевого строительства 

Так, упрощен установленный Законом № 214-ФЗ порядок направления дольщикам сообщения о завершении строительства и о готовности объекта к передаче. В течение этого года такое сообщение, например, может быть направлено по адресу электронной почты, а не заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, как это установлено в п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ. 

Кроме того, теперь при обнаружении существенных недостатков объекта долевого строительства стороны обеспечивают составление акта осмотра с участием специалиста. В связи с этим предъявить застройщику требования о безвозмездном устранении существенных недостатков или о возврате денег за квартиру можно только при наличии акта, составленного таким специалистом. Требования к специалисту и составляемому им акту осмотра также установлены данным постановлением. 

Подробнее с данными особенностями можно ознакомиться в нашем материале.  

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»

Указами Президента РФ от 1 марта 2022 г. № 81 и от 5 марта 2022 г. № 95 установлен особый порядок осуществления резидентами сделок с недвижимостью с участием лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении РФ («недружественных» государств). 

Ограничительные меры, в первую очередь, заключаются в необходимости получения предварительного разрешения Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ на осуществление таких сделок с недвижимостью.
При этом для граждан РФ, в том числе имеющих вид на жительство в «недружественном» государстве или двойное гражданство при осуществлении сделок с лицами, не относящимися к «недружественным» государствам, учетно-регистрационные действия с недвижимостью осуществляются в штатном режиме. 

Физические лица, связанные с «недружественными» государствами, также могут свободно приобретать и продавать недвижимость лицам, не связанным с «недружественными» государствами. Однако, при продаже ими недвижимости причитающиеся им денежные средства по таким сделкам (операциям) должны зачисляться на специальный счет типа «С». 

Юридические лица из «недружественных» государств могут осуществлять сделки с недвижимостью без разрешения Правительственной комиссии только, если они отвечают одновременно двум требованиям:

• они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае, если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;
• информация о контроле над ними раскрыта контролирующими их российскими юридическими или физическими лицами налоговым органам РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ. 

Об этом вы можете также прочитать в нашем материале. 

  Документы: 

- Указ Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».
  - Указ Президента Российской Федерации от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами».
  - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 № 295 «Об утверждении Правил выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений на осуществление (исполнение) резидентами сделок (операций) с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации».

С 29 марта по 31 декабря 2022 года Правительством РФ установлены особенности, связанные с применением неустойки и иных финансовых санкций к застройщикам за неисполнение обязательств по ДДУ 

Так, не подлежит начислению неустойка за просрочку застройщиком передачи дольщикам объекта долевого строительства за период с 29.03.2022 по 31.12.2022 года. 

То же самое касается и убытков дольщиков, возникших в данный период, а также неустоек (штрафов, пеней), иных финансовых санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ, предусмотренных Законом о защите прав потребителей. 

В случае, если такие требования к застройщику возникли до 29 марта, по ним предоставляется отсрочка до 1 января 2023 года. 

Документ: Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».

Судебная практика 

Конституционный Суд РФ призвал законодателя устранить правовой пробел в регулировании отношений собственников недвижимости и земельных участков в коттеджных поселках в части конкретизации правового режима имущества, используемого для общих нужд, а также порядка установления и взимания платы за управление таким имуществом 

Поводом для такого вердикта Конституционного Суда РФ послужила жалоба гражданки Малковой, которая в 2015 году приобрела два земельных участка в комплексе жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой – коттеджном поселке. 

Между тем, еще в 2014 году (до приобретения ею этих земельных участков) решением общего собрания собственников в данном коттеджном поселке была избрана управляющая компания, утверждена форма договора с ней, а также определен перечень и стоимость ее услуг. Став собственником земельных участков в этом поселке, гражданка Малкова договор с управляющей компанией не заключала, оплату ее услуг не производила. 

Позже, с нее была взыскана задолженность по оплате услуг управляющей компании, где суды применили аналогию закона, а именно – нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирных домах и вмененную им обязанность по содержанию общего имущества. 

Рассмотрев жалобу гражданки Малковой, Конституционный Суд РФ признал соответствующие положения Жилищного кодекса РФ, примененные судами в ее деле по аналогии, не соответствующими Конституции РФ в той части, в которой они не обеспечивают справедливый баланс прав и обязанностей собственников имущества в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, в том числе, по вопросам установления соразмерной платы за услуги управляющей компании в отсутствие специальных положений закона и договора между такими собственниками и управляющей компанией. 

Законодателю в кратчайшие сроки предписано внести изменения в законодательство, в частности, закрепить надлежащую модель регулирования таких отношений, правовой режим имущества, используемого в подобных комплексах для общих нужд, порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования. 

Среди прочего, Конституционный Суд уделил особое внимание вопросам обязательности решений, принятых общим собранием собственников недвижимости в таких комплексах, установления периодичности и информационной открытости таких собраний. 

Документ: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 № 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой. 

16 февраля 2022 года Президиумом ВС РФ утвержден четвертый обзор судебной практики ВС РФ за 2021 год

В данном Обзоре отражен ряд позиций ВС РФ по вопросам, возникающим в сфере недвижимости и прав на нее, например: 

• установление управляющей компанией платы за оказываемые услуги без соответствующего решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома является незаконным (п. 8 Обзора);
• уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства без торгов (п. 21 Обзора);
• арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (п. 22 Обзора);
• в границах зон с особыми условиями использования территорий, установленных в том числе в силу закона до 1 января 2022 г. (за исключением зон с особыми условиями использования территорий, указанных в ч. 27 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускается использование земельных участков для строительства объектов капитального строительства на основании разрешений на строительство, выданных до 1 января 2022 г., а также использование зданий, сооружений, которые построены, реконструированы в соответствии с их видом разрешенного использования (назначения) (п. 38 Обзора). 

Документ: Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022.

Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц

В свою очередь, приобретатель недвижимого имущества, покупая его по рыночной цене, а также полагающийся на свидетельство о праве на наследство продавца в отношении этого имущества, выданное нотариусом, и соответствующие сведения из ЕГРН, не может быть признан недобросовестным приобретателем такой недвижимости. 

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 25.01.2022 № 5-КГ21-166-К2.

В качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка 

Документ: Определение СКГД ВС РФ от 01.02.2022 № 18-КГ21-162-К4.

Положения норм ГК РФ о самовольной постройке распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, то есть изменились индивидуально-определенные характеристики недвижимого имущества (например, его площадь) 

Также ВС РФ в очередной раз напомнил нижестоящим судам о необходимости исследования вопроса о наличии или отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию), а также в случае отсутствия такового – установления того, предпринимало ли лицо, осуществившее строительство (реконструкцию), меры по его получению. 

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19168 по делу А40-61008/2020.

При решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли осуществляемый вид деятельности и способ использования указанных объектов их целевому использованию и видам разрешенного использования, закрепленным в нормативных актах

В то же время необходимо учитывать, что арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах капитального строительства на таком участке вспомогательный вид деятельности, предусмотренный градостроительным регламентом для данной территориальной зоны, с учетом имеющихся ограничений.

При этом внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 03.02.2022 № 305-ЭС21-19336 по делу № А40-285960/2019.

В силу п. 2.1 ст. 52, п. 1.1 ст. 391 НК РФ сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы по налогу начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, однако перерасчет налога может осуществляться не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления 

Документ: Определение СКАД ВС РФ от 16.02.2022 № 31-КАД21-2-К6.

Лица, имеющие право ограниченного пользования землями и (или) чужими земельными участками, установленное в соответствии с главой V.7 Земельного кодекса РФ, вправе обжаловать определение об утверждении мирового соглашения, условиями которого предусмотрено прекращение публичного сервитута, обладателями которого в силу статьи 5 ЗК РФ эти лица являются

Обязательство отменить публичный сервитут, нарушает нормы земельного законодательства, если не отпали основания, в силу которых сервитут был установлен. При этом решение об отмене публичного сервитута не может зависеть исключительно от воли сторон, подписавших мировое соглашение. 

Документы: 1) Определение СКЭС ВС РФ от 27.01.2022 № 310-ЭС21-18164 по делу № А68-1643/2020.
2) Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.02.2022 по делу № А68-1643/2020.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы

Таким образом, если застройщиком завершено строительство объектов степенью готовности 10 % (фундаментов), и эти объекты невозможно перенести без несоразмерного ущерба их назначению, то они обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости. Следовательно, регистрация прав в ЕГРН на такие объекты является правомерной.

Кроме того, в данном деле ВС РФ обратил внимание на непоследовательность действий уполномоченного органа, сначала предоставившего застройщику в аренду участок под застройку, выдавшего ему разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию, но в скором времени обратившегося в суд с иском о признании права застройщика на возведенные им объекты отсутствующим.

Документ: Определение СКЭС ВС РФ от 01.02.2022 № 309-ЭС21-17228 по делу № А07-17549/2018.