Аренда при банкротстве арендодателя: как избежать требований арендатору

Наш клиент — крупнейший производитель пищевой продукции с собственной розничной сетью фирменных магазинов. Свои торговые точки компания зачастую располагает в арендованных помещениях.

Арендодателем может выступать собственник помещения — физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на недвижимость. Это основное и самое распространенное основание для сдачи помещения в аренду.

При заключении договора аренды с физическим лицом всегда следует обращать внимание на риски, иначе могут возникнуть судебные споры по признанию договора аренды недействительным, а арендатора могут выселить без возмещения понесенных затрат. Не стоит исключать финансовые потери при досрочном расторжении договора, и репутационные издержки при длительных судебных разбирательствах.

Стоит отметить, что последующее банкротство арендодателя может повлечь следующие проблемы:

— Расторжение договора аренды. При банкротстве имущество арендодателя включается в конкурсную массу, и новый управляющий может расторгнуть действующий договор аренды

— Потеря прав на помещение. Если договор аренды не зарегистрирован в Росреестре (если это требуется по закону), суд может признать его недействительным

— Конкурсные процедуры. Ваше помещение может быть продано на торгах без учета ваших интересов как арендатора

Клиент в своей предпринимательской деятельности, будучи арендатором, торгового помещения, встретился с ситуацией банкротства своего арендодателя, у которого помещение находилось на правах безвозмездного пользования (ссуды). Дело было осложнено тем, что собственник помещения и наш арендодатель являются близкими родственниками, а договор аренды был заключен с заниженной арендной ставкой в момент, когда собственник был признан банкротом.

Финансовый управляющий должника полагал, что договор ссуды между собственником торгового помещения и его матерью (арендодателем) является недействительным и безвозмездным, поскольку должен был быть заключен напрямую с должником, минуя его мать, а также подчеркивал осведомленность арендатора о наличии признаков банкротства, обвинял в аффилированности с собственником и арендодателем. Антикризисный менеджер был убежден, что схема договора ссуды прикрывала фактические отношения по аренде с должником, который в свою очередь фактически лишался всех поступлений и доходов от сдачи в аренду собственного помещения.

Взамен на неоспаривание договора ссуды и арендных отношений финансовый управляющий настаивал на перезаключении договора аренды напрямую с должником, но по заведомо невыгодной для нашего клиента арендной ставке.

По заданию арендатора мы сделали анализ сложившихся арендных отношений и выявили возможные сценарии действий финансового управляющего.

Во-первых, признание судом недействительным договора безвозмездного пользования торговой площадью как неравноценной (подозрительной) сделкой, совершенной во вред кредиторам, поскольку он заключен с аффилированным лицом (мать собственника помещения) в пределах трёхлетнего срока до принятия судом заявления о банкротстве при наличии неисполненных денежных обязательств у должника перед кредиторами. По итогу суд взыщет с нашего арендодателя недополученную арендную плату исходя из ее рыночной ставки за последние три года срока исковой давности. Это самый безопасный путь для нашего доверителя.

Во-вторых, взыскание неосновательного обогащения с нашего клиента без признания договора ссуды недействительным вне рамок дела о банкротстве в общеисковом порядке. В этом случае суд может посчитать договор ссуды ничтожным. Следовательно, мать должника не имела права передавать помещение в дальнейшем в аренду нашему клиенту, поэтому недополученная арендная плата подлежит взысканию как с нее, так и с арендатора.

В-третьих, банкротное оспаривание договоров ссуды и аренды, взыскание неосновательного обогащения с ссудополучателя (матери должника) и арендатора. В данном случае для взыскания с арендатора недополученной арендной платы необходимо доказать его осведомленность о недобросовестности Арендодателя, их аффилированность, включая фактическую.

По итогам выявления значительных рисков для арендатора мы выработали стратегию, согласно которой договор аренды был расторгнут арендодателем помещения, при этом с финансовым управляющим как с уполномоченным лицом велась переписка, он был уведомлен о расторжении договора. Был составлен подробный акт сверки взаимных расчетов, произведена фото и видео фиксация помещения, подготовлен акт приема-передачи ключей и документов.

В конечном итоге финансовый управляющий не обращался с требованиями о признании договора аренды недействительным.

В целях нивелирования будущих рисков при заключении договора аренды с физическим лицом мы выработали следующие рекомендации:

— Проверять дееспособность физического лица, т.к. ее отсутствие может привести к признанию договора недействительным

— Проверять наличие у арендодателя правоустанавливающих документов на имущество

— Определять размер рыночной ставки в пределах рынка

— Исключать неопределенность в описании объекта аренды

— Составлять акт приема-передачи с подробным описанием состояния имущества

— Проверять наличие судебных споров в отношении арендодателя