Исключение из «кадастрового перечня»: как снизить нагрузку на содержание имущества?

Одним из самых актуальных запросов в нашей практике недвижимости остаются вопросы: как снизить расходы на содержание недвижимости и как уменьшить налог на имущество для недвижимости? Можно ли минимизировать издержки на будущее?

Мы добиваемся успеха в отношении 93% взятых в работу дел, а наработанный опыт позволяет нам собрать и нормативную, и прикладную информацию в грамотный и сбалансированный материал.

Вам необходима первичная консультация?

1. Как понять, что вы оплачиваете налог по завышенной ставке и попали в перечень?

Это первичный и ключевой вопрос, так как именно совокупность трех условий дает право на подачу иска:

• Вы – собственник здания/сооружения, ежегодно оплачивающий налог на имущество, который исчисляется от кадастровой стоимости.
• Налоговая ставка составляет 2% от кадастровой стоимости.
• Объект включен в перечень, утвержденный на соответствующий налоговый период уполномоченным органом государственной власти.

Первые два условия можно проверить по налоговому уведомлению.

Третье — по опубликованным документам и приложениям к ним c указанными в них кадастровыми номерами.

Если все три условия соблюдены — у вас есть право на исключение объекта из перечня.

2. Как формируется перечень объектов, для которых налог рассчитывается от кадастровой стоимости?

Перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, — это официальный документ, формируемый уполномоченным органом исполнительной власти (в Москве постановление 700-П). В него включаются объекты недвижимости, соответствующие следующим категориям:

1. Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы);
2. Нежилые помещения, используемые под офисы, торговлю, общественное питание и бытовое обслуживание;
3. Объекты недвижимости, принадлежащие иностранным организациям, не ведущим деятельность в России через постоянные представительства;
4. Жилые помещения, гаражи, объекты незавершенного строительства, хозяйственные постройки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или индивидуального жилищного строительства и др.

Условия включения:

1. Для большинства объектов действует правило: если не менее 20% общей площади используется в соответствующих целях (по данным ЕГРН или технической документации), объект может быть включен в перечень.
2. После определения кадастровой стоимости в регионе уполномоченный орган собирает и анализирует информацию о: категории земельного участка и его разрешенном использовании; фактическом использовании здания; данных технической инвентаризации.
3. На основании этих сведений перечень утверждается органом власти (Воронежская область: Министерство имущественных и земельных отношений)

Дополнительная проверка:

Если у органов власти возникают сомнения в характере использования объекта, они могут инициировать дополнительные мероприятия, в том числе:

1. межведомственный обмен информацией и запрос необходимых документов;
2. запрос документов у собственника;
3. выезд на место для осмотра объекта и уточнения его фактического использования.

Такой подход позволяет обеспечить объективность и точность при формировании перечня объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.

Оценить перспективы исключения из кадастрового перечня

3.Зачем исключать объект из перечня?

Для собственников недвижимости включение объекта в перечень ведет к увеличению налоговой нагрузки.

Пример:

Воронежская область: решение Воронежской городской Думы от 26.11.2015 No 52-IV, согласно которому для объектов, включенных в перечень, применяется ставка налога в размере 2% от кадастровой стоимости.

Для сравнения: базовая ставка налога для иных объектов может составлять, например, 0,5%.

Таким образом, включение объекта в перечень может привести к многократному увеличению суммы налога. Это, в свою очередь, повышает стоимость аренды такого имущества, а при низком спросе делает его содержание экономически нецелесообразным.

Поэтому исключение объекта из перечня, а также снижение его кадастровой стоимости — это меры, направленные на оптимизацию налоговой нагрузки и снижение расходов на содержание недвижимости. Такой подход позволяет сохранить экономическую эффективность владения объектом.

4. Какие объекты попадают в перечень?

Рассмотрим данный вопрос на примере коммерческих объектов недвижимости.

1. Административно-деловые центры

В перечень могут быть внесены отдельно стоящие здания нежилого назначения, если помещения в них принадлежат одному или нескольким собственникам и соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. Здание расположено на земельном участке, в видах разрешённого использования которого предусмотрено размещение офисных зданий делового, административного либо коммерческого характера;
2. Здание предназначено для деловой, административной или коммерческой деятельности либо фактически используется с этой целью.

2. Торговые центры (комплексы)

Также в перечень могут быть включены отдельно стоящие нежилые здания (в том числе строения и сооружения), если помещения в них находятся в собственности одного или нескольких владельцев и выполняется хотя бы одно из следующих условий:

1. Здание расположено на участке, разрешённое использование которого предусматривает размещение объектов торговли, общественного питания и/или бытового обслуживания;
2. Здание предназначено или фактически используется как торговый объект, предприятие общественного питания или бытового обслуживания.

Для отнесения объекта необходимо, чтобы не менее 20% его общей площади использовалось по соответствующему назначению — как в фактическом порядке, так и согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН или технической документации.

Важно:

Если здание одновременно выполняет функции офисного и торгового объекта и при этом коммерческое использование занимает не менее 20% общей площади, оно может быть признано как административно-деловым, так и торговым центром.

Когда это неправомерно?

Самой распространенной ситуацией, при которой возможно незаконное включение в перечень, является ситуация, при которой вид разрешенного использования и категория земли земельного участка не соответствует размещенным на них объектам.

Например, здание относится к производству, а земельный участок по ним имеет ВРИ «для размещения административно-делового здания». В такой ситуации при сборе информации об объекте из ЕГРН уполномоченный орган получит информацию о земельном участке и сочтет это основание достаточным для автоматического включения вашего здания в перечень.

Именно для понимания причин включения в перечень и отсечение таких «технических» ошибок необходима квалифицированная юридическая помощь. В данной категории споров возможно решение вопроса в досудебном порядке и отсутствие полноценного судебного процесса. При этом есть и иные спорные моменты, при которых могут быть незаконно ущемлены права собственника здания.

К таким ситуациям можно отнести процедуру определения в здании процента помещений, отведенных под офисную или торговую деятельность.

Каким образом рассчитывать 20 %?

К слову, даже при наличии, например, в здании, занимающемся производством 20 % офисов, в которых осуществляют деятельность сотрудники компании, не стоит огорчаться, т.к. есть отдельный пласт судебной практики, который говорит о том, что по своей природе ст. 378.2. НК РФ направлена на объекты недвижимости, используемые в коммерческих целях, не связанных с производством, а размещение производственной компанией своих же собственных сотрудников, которые обеспечивают работу такой производственной компании, не соответствует целям, которые преследует указанная норма. Таким образом, даже в случае наличия в здании 20 % офисных помещений, стоит передать в проработку вопрос перспектив исключения здания из перечня.

Оценить перспективы исключения из кадастрового перечня

Может ли склад быть отнесён к торговой площади и при каких условиях?

Одним из самых активных вопросов исключения объекта недвижимости из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, стало обсуждение правомерности отнесения складов к числу торговых площадей. Практика в этом вопросе не отличается однозначностью, что создаёт риски для собственников и арендаторов, связанные с увеличением налоговой нагрузки.

Что такое даркстор и как он соотносится с торговыми объектами?

Прежде всего, необходимо обратиться к действующему регулированию и определениям. Торговая деятельность — это предпринимательская активность, направленная на приобретение и реализацию товаров. Торговый объект — это здание или его часть, специально оборудованное для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения расчетов при их продаже.

Даркстор же — это здание, строение или помещение (или их часть), используемое для приёма, хранения, комплектации заказов, оформленных через интернет, с последующей доставкой потребителям. Отдельно указывается, что вся информация о заказах и товарах передаётся через интернет.

Таким образом, нормативное регулирование направлено на то, чтобы учесть в целях налогообложения помещения, которые, несмотря на отсутствие торгового зала, фактически осуществляют торговую деятельность через интернет-каналы.

Когда склад становится даркстором, а значит — торговой площадью?

Судебная практика выработала ряд критериев, позволяющих отличить даркстор от обычного склада:

1. Фактическая замена торгового зала складом-даркстором

В делах, касающихся ряда магазинов не специализирующихся на интернет торговле и имеющих самостоятельные торговые залы, суд пришёл к выводу, что торговая деятельность со спорных помещениях складов не велась. Доступ курьеров и сторонних сотрудников отсутствовал, а арендаторами не выступали агрегаторы интернет-торговли. В противоположность этому, суды признают дарксторами пункты выдачи заказов таких компаний, как Ozon, Самокат, Яндекс.Лавка и др.

«…как подтверждено материалами дела, существует множество организаций, имеющих аналогичные дарксторы, как у Wildberries (включая Ozon, Впрок.ру, Вкусвилл, Самокат, Яндекс.Лавка). Их деятельность в интернете квалифицируется как торговая» (Решение Верховного суда Удмуртской Республики по делу № 3а-181/2024 от 31.10.2024)

Суд по делу № А40-15878/24 обратил внимание на договор аренды с ООО «Интернет Решения» (OZON), по которому помещение использовалось под склад, сортировочный центр, а также для розничной продажи и аптечный пункт. Это стало основанием для признания помещения торговым объектом.

«…через арендуемые помещения (пункты выдачи заказов, пункт самовывоза) осуществляется торговая деятельность, способствующая получению товара покупателем» (Решение АСГМ по делу № А40-125079/2024)

2. Наличие ККТ или онлайн-касс

Ключевой признак даркстора — возможность реализации товаров напрямую из помещения без использования торгового зала. Отсутствие ККТ у арендаторов (ООО НПП «Микрос», ИП Крокос Р.Э. и ИП Крокос Н.А.) подтверждает отсутствие торговой деятельности. Суды исследуют наличие кассовой техники по каждому помещению индивидуально.

«…помещение использовалось под склады, что подтверждено вступившими в силу решениями судов, согласно которым торговля и расчёты с применением ККТ не осуществлялись» (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 66А-358/2025 от 13.03.2025)

Почему ссылки на интернет-торговлю не всегда работают?

Суды подчёркивают, что для целей применения статьи 378.2 НК РФ необходимо подтверждение фактического использования помещения на 1 января соответствующего налогового периода. Доказательства, представленные позже, не могут быть применены ретроспективно.

«…расчёты, фототаблицы и интернет-сведения не подтверждают использование помещения в целях, предусмотренных статьёй 378.2 НК РФ, на 1 января 2022 года» (Определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66А-2071/2024 от 27.08.2024)

Также суд отметил, что отсутствие ККТ и доказательств доставки товаров напрямую покупателям делает доводы о торговой деятельности несостоятельными.

Практика: запросы арендаторам и фактические данные

В рамках подготовки к судебному заседанию по исключению из кадастрового перечня истцом были направлены запросы четырём арендаторам, использующим складские помещения в спорном здании. Все подтвердили, что в спорный период ККТ и онлайн-кассы отсутствовали.

На основании этих данных истец считает доводы ответчика о том, что помещения являются дарксторами, необоснованными.

Заключение

Таким образом, вопрос отнесения склада к торговой площади зависит от совокупности факторов: характера арендатора, наличия ККТ, фактического использования помещения и даты, на которую это использование должно быть подтверждено. Судебная практика демонстрирует, что формального указания на интернет-торговлю недостаточно — требуется комплекс доказательств, подтверждающих, что помещение действительно выполняет функцию торгового объекта.

5. Способы исключения из перечня

Закон предусматривает три способа:

1. Замечания на этапе публикации перечня

Закон предоставляет возможность подачи возражения до утверждения перечня. Достаточно сложно и практически нереально: этот способ требует постоянного мониторинга публикаций.

2. Досудебное урегулирование. Если срок на подачу замечаний пропущен, то обращение в региональный орган власти. Подходит, если ошибка носит технический характер. Главное условие: разногласие можно разрешить без участия суда.

3. Судебное оспаривание

В случае, когда разногласие невозможно устранить в досудебном порядке, вместе с вами оспариваем нормативный акт исполнительной власти. Включает разработку стратегии, сбор доказательств и представление интересов в суде.

6. Как оспорить в судебном порядке? 

Основные особенности:

Срок обжалования — 3 месяца с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении. Бремя доказывания лежит на органе, включившем объект в перечень.

Суд может инициировать осмотр объекта, запросить документы, фото, провести выезд.

Дела рассматриваются в сокращенные сроки — в течение 3 месяцев с момента подачи иска.

Теперь поговорим о ключевых особенностях исключения объекта из перечня через суд:

1. Сокращенные сроки оспаривания. Срок обжалования составляет 3 месяца с момента, когда вы узнали и должны были узнать о включении недвижимости в кадастровый перечень.
2. Бремя доказывания возложено на административного ответчика. Это означает, что именно орган, включивший ваш объект в перечень, обязан доказать законность данного решения, а не наоборот. При этом не стоит расслабляться, суд имеет право по своей инициативе проверить, как же фактически объект используется, для чего может запрашивать документы, фото, предложить провести осмотр на текущую дату.
3. Сокращенные сроки рассмотрения. Дела по оспариванию таких актов имеют сокращенные сроки рассмотрения, которые составляют 3 месяца с даты обращения в суд с административным исковым заявлением, что в целом, сокращает не только время ожидания судебного акта, но и ваши расходы на юридическое сопровождение, т.к. в данной категории дел меньше судебных заседаний, чем обычно.
4. Акт госинспекции — не единственное доказательство. Верховный суд ещё в 2022 году подтвердил, что суды обязаны учитывать совокупность доказательств, а не только акт обследования (Кассационное определение СКАД ВС РФ от 06.07.2022 № 5-КАД22-3-К2). Оспаривайте нарушения в акте, например: неполная фотофиксация помещений; отсутствие доказательств коммерческого использования; невозможность доступа ко всем помещениям без объяснений.
5. Активно используйте доказательства:

• Договоры аренды, подтверждающие некоммерческое использование;
• Техническая документация — планы, экспликации, кадастровые выписки;
• Локальные акты компании-собственника, штатные расписания;
• Собственный расчёт площадей с указанием назначения каждого помещения;
• Информация из открытых источников — важно показать, какие компании реально работают в здании и какие площади они занимают.

Если в здании действительно есть арендаторы с коммерческой деятельностью, лучше не скрывать это, а доказать, что их доля не превышает 20%.

Вам необходима первичная консультация?

Своевременное обращение за юридической помощью способствует не только снижению расходов, связанных с содержанием принадлежащего вам объекта недвижимости, но и сохранению экономической целесообразности и выгоды от его использования.

Исключение из перечня объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость со ставкой 2 %, напрямую зависит от корректно сформированной правовой позиции, подтверждающей, что объект фактически либо на основании данных технической инвентаризации не относится к указанным видам использования.

Формирование стратегии правовой защиты включает не только анализ правовой позиции с учетом её сильных и слабых сторон, но и сбор либо истребование недостающих документов, касающихся объекта недвижимости, как у органов технического и инвентаризационного учета, так и у арендаторов спорного объекта.