Взыскание задатка в двойном размере: как составить соглашение и защитить свои интересы

Задаток является одним из самых распространённых способов обеспечения обязательства при совершении сделок с недвижимостью. Фактически задаток – это денежная сумма, обеспечивающая обязанность заключить договор и предусматривающая гарантии компенсации для покупателя в случае неисполнения такой обязанности, когда он не получает желаемый объект. Актуальность темы обусловлена в первую очередь тем, что с продажей или покупкой недвижимости хотя бы раз в жизни сталкивается каждый человек. Обостряется этот вопрос всегда персональной и личной заинтересованностью в быстрой и безболезненной сделке, а соответственно, обоюдном исполнении обязательств.

Настоящий материал является прикладной инструкцией по тому, как грамотно составить соглашение о задатке и как взыскать задаток в двойном размере на практике. 

1. Что нужно предусмотреть в соглашении о задатке?

Для обеспечения ваших интересов, кроме типовых положений законодательства, необходимо особо уделить внимание двум положениям: порядок внесения задатка и ответственность за невозврат.

По общему правилу, безусловно, соглашение сторон о задатке должно быть совершено в письменной форме. При этом не является определяющим составлен такой документ отдельно или в рамках предварительного договора или соглашения о намерениях.

Итак, пишем соглашение о задатке грамотно:

• указываем, что соглашение заключено именно о задатке и к данному соглашению применяются соответствующие положения ГК РФ;
• предусматриваем порядок оплаты задатка, в том числе, если он вносится частями, если оплата производится на карту, обязательно указываем назначение платежа;
• указываем дополнительную ответственность за его несвоевременный возврат и просрочку исполнения обязательства;
• четко прописываем предмет, порядок оплаты, цену и все условия основного договора, о которых на этапе соглашения о задатке есть договоренности;
• указываем срок заключения основного договора и порядок его заключения.

Перечисленные выше условия требуют детальной проработки именно для целей обеспечения дальнейшего быстрого и безболезненного судебного процесса в случае отказа стороны в заключении договора купли-продажи недвижимости. Почему? Потому что чем более детально будет определен порядок и условия заключения основного договора, тем меньше у контрагента возможностей ссылаться на обоюдный отказ от заключения договора в связи с невозможностью достигнуть компромисса по условиям основного договора.

2. При каких условиях задаток должен быть возвращен в двойном размере? Есть ли способы снижения возвратной суммы?

Законом предусмотрена отправная точка: для взыскания задатка в двойном размере нужно доказать ответственность за не заключение договора именно стороной, получившей такой задаток. При этом, обязательство, которое обеспечено задатком, не должно прекратиться.

Базово должно быть соблюдено два условия:

• вы должны быть абсолютно добросовестны и предпринять все меры для того, чтобы сделка состоялась;
• покупатель должен отказаться от заключения договора либо проигнорировать сделку по обстоятельствам, не зависящим от вас и нарушая условия соглашения о задатке.

Если мы говорим о наличии безусловных оснований для взыскания именно двойного размера задатка, то предусмотренным законом способом снижения возвратной суммы будет являться механизм снижения неустойки по заявлению заинтересованной стороны. Такое снижение может быть применено ни ко всему задатку, а только к половине от его двойного размера. Особое внимание следует обратить на процедуру применения указанного механизма. В данном случае покупатель должен будет не только сделать соответствующее заявление, но и обосновать несоразмерность взыскиваемой суммы обстоятельствам и представить чрезмерность суммы для него, например, подтвердив это своим тяжелым имущественным положением. В свою очередь, законом не запрещено оспаривать такого рода доводы в судебном порядке.

3. Чем доказывать недобросовестность и вину контрагента?

Данный вопрос не теряет своей актуальности, потому что при согласовании сделки между физическими лицами, как мы знаем, переписка по обычаю не ведется путем направления почтовой корреспонденции. В рамках вопроса доказывания главной рекомендацией, помимо очевидного грамотно сформированного условия о задатке, является сбор подтверждающей переписки между сторонами сделки. А каким образом представлять такую переписку в суд? Тем более, когда в подавляющем большинстве случаев она, например, в мессенджере?

Переписка в мессенджере между сторонами сделки, безусловно, может быть доказательством. И в подавляющем большинстве случаев такая переписка будет являться основным доказательством вины контрагента, его отказа от сделки или нарушения договорных условий. Порядок представления суду такого доказательства, согласно актуальной судебной практике, не требует нотариального удостоверения скриншотов из мессенджера без специального на то указания суда при принятии.

Вторым, но не менее значимым доказательством в данной категории дел являются свидетельские показания. В качестве свидетелей рекомендуем привлекать лиц, которые непосредственно сопровождали сделку, вели переговорный процесс и имели доступ к документам на отчуждаемую недвижимость.

Третья категория доказательств для каждого своя, главной целью которой будет являться указание на нарушение условий соглашения контрагентом. Для примера это может быть: нарушение сроков, предусмотренных договором, документы, подтверждающие нарушение данных контрагентом заверений, не соблюдение процедуры заключения основного договора и прочее.

Резюмируя вышеизложенное, уже на этапе бездокументарных переговоров с каждым из покупателей рекомендуем фиксировать все обозначенные условия в переписке, а также максимально точечно подходить к условиям соглашения о задатке для возможности выстраивания грамотной позиции в суде, а также увеличения шансов на получение положительного судебного акта. Юристы ЮК «Центральный округ» в свою очередь, готовы быстро и качественно сопроводить как подготовку к сделке купли-продажи недвижимости, так и подготовиться к судебному процессу и исключить все риски в конкретно вашей ситуации.