Правовой статус объекта вспомогательного использования.

В действующем градостроительном законодательстве официально не закреплено такое понятие как «объект вспомогательного использования». На практике это вызывает сложности с доказыванием не только у сторон в судах, но и у самих судей. Ведь нередко в делах о признании постройки самовольной определение ее статуса как объекта вспомогательного использования играет важнейшую роль. Что же такое «объект вспомогательного использования»? Давайте разбираться.

Что нам стоит склад построить. 

В августе 2019 фирма, занимавшаяся в г. Острогожске (Воронежская обл.) торговлей строительными материалами, получила от местных властей предписание о приостановке строительства склада. Позиция чиновников была следующей – раз собственники не получили разрешения на строительство, значит, строение незаконное и стройку необходимо «заморозить». Бизнесменов такое положение вещей не устроило и они обратились к нам. Кстати, мы писали ранее о той истории. 

На самом деле подобные ситуации не редкость. Их невольным участником может стать каждый – от крупного бизнесмена, решившего расширить промышленное строение на принадлежащем ему участке и до дачника, строящего, к примеру, капитальный сарай. И в большинстве случаев истец (а это может быть как местная администрация, так и просто недовольный сосед) обосновывает свое требование о признании постройки самовольной тем, что у застройщика нет разрешения на строительство (а ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). обязывает застройщика получить разрешение на строительство). 

Важность наличия или отсутствия у спорного объекта статуса объекта вспомогательного использования обусловлена нормой п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Она указывает на то, что в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется. Она является одним из немногих исключений из общего правила. Суть ее абсолютно ясна и недвусмысленна, но из-за того, что само понятие «объект вспомогательного использования» нигде не регламентировано, каждый понимает его так, как хочет, что в корне неверно и влечет существенные риски. 

Что же такое на самом деле «объект вспомогательного использования»? По каким критериям тот или иной объект можно отнести к этой категории и является ли сам по себе такой объект недвижимостью в обязательном порядке? Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем Определении от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, основными критериями определения объекта как вспомогательного является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому спорный объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. Иными словами, это может быть, например, сарай по отношению к жилому дому или склад по отношению к магазину. Этой же позиции последовательно придерживается и Верховный Суд Российской Федерации (см. Определение от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 по делу № А49-9917/2016). 

Следовательно, одним из основных признаков объекта вспомогательного использования является его принадлежность к основному объекту недвижимости и невозможность его самостоятельной эксплуатации в отсутствие такового (признак подчинения основному объекту). 

Повышенное внимание к пониженной ответственности. 

Еще один важный критерий для отнесения объекта к числу вспомогательных это наличие у него пониженного уровня ответственности. Это понятие установлено в п. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно ему, к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Уровень ответственности является характеристикой здания или сооружения, которая определяет, насколько потенциально сильным будет урон гражданам, социальной сфере, экономике и экологии в случае разрушения такого объекта. 

Как правило, к объектам с пониженным уровнем ответственности относятся гаражи, теплицы, склады и павильоны. Вопрос о наличии у них такого уровня ответственности, равно как и статуса объекта вспомогательного использования в целом, может быть решен судом путем проведения соответствующей судебной строительно-технической экспертизы. О ее проведении построившему здание следует заявить самостоятельно, так как именно на него возлагается необходимость доказывания законности стройки. 

Так, показательным является дело № А41-11828/2019 о признании незаконным решения Росреестра об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта недвижимости. Заявителю было отказано, поскольку он не представил доказательства того, что заявленный к регистрации прав объект является вспомогательным и не требует получения разрешения на строительство (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2020 № Ф05-23419/2019 по делу № А41-11828/2019). 

Следовательно, пассивная процессуальная позиция, ограниченная только лишь утверждениями о том, что спорный объект является вспомогательным без проведения каких-либо исследований и экспертиз обычно обречена на провал, как в административных, так и в гражданских делах. 

Отсюда вывод: основными критериями определения строений как объектов вспомогательного использования являются:
1) их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности,
2) отсутствие обязанности по получению разрешительной документации на их строительство,
3) наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому они являются вспомогательным и для обслуживания которого они построен,
4) а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2019 № Ф06-55801/2019 по делу № А55-31502/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2019 № Ф09-6076/19 по делу № А60-53089/2018 и др.). Кроме того, аналогичная точка зрения нашла отражение в письме Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства». 

В отсутствие закрепленного законодателем понятия «объект вспомогательного использования» считаем, что вышеуказанные выводы сложившейся судебной практики и сопутствующие разъяснения уполномоченных органов компенсируют такой правовой пробел. 

Здание или вещь?

Но как соотносятся объекты вспомогательного использования и недвижимое имущество? А именно - входят ли объекты вспомогательного использования в перечень недвижимого имущества? 

Относительно недавно к разрешению данного вопроса с собственным видением ситуации подключился Росреестр (см. письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»). В частности, в п. 2 этого письма указано, что строения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ могут являться или не являться объектами недвижимости. 

Росреестр привел определение таких понятий, как некапитальное строение, сооружение (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ) и недвижимая вещь (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которые, исходя из буквального их толкования, являются прямо противоположными друг другу. Таким образом, некапитальные строения и сооружения являются объектами строительства, но не обязательно являются при этом объектами недвижимости. 

Хотя это письмо и не является нормативным правовым актом и носит разъяснительный характер, не стоит преуменьшать его значение. В своем письме регистрирующий орган высказал свою принципиальную позицию, которой следует руководствоваться, тем более - в отсутствие другого нормативного регулирования. 

Важно отметить, что принадлежность объекта вспомогательного использования к недвижимости играет ключевую роль для целей постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. Ведь в силу п. 19 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, Росреестр не занимается учетно-регистрационными действиями в отношении объектов, не являющихся недвижимостью. 

Вывод: объектом вспомогательного использования является недвижимый или недвижимый объект строительства, имеющий пониженный уровень ответственности, обслуживающий основной объект недвижимости, и который нельзя использовать для самостоятельных целей.