јналитика

ѕравовой статус объекта вспомогательного использовани€.

26 окт 2020

forklift-835340_1920.jpg¬ действующем градостроительном законодательстве официально не закреплено такое пон€тие как Ђобъект вспомогательного использовани€ї. Ќа практике это вызывает сложности с доказыванием не только у сторон в судах, но и у самих судей. ¬едь нередко в делах о признании постройки самовольной определение ее статуса как объекта вспомогательного использовани€ играет важнейшую роль. „то же такое Ђобъект вспомогательного использовани€ї? ƒавайте разбиратьс€.

„то нам стоит склад построить. 

¬ августе 2019 фирма, занимавша€с€ в г. ќстрогожске (¬оронежска€ обл.) торговлей строительными материалами, получила от местных властей предписание о приостановке строительства склада. ѕозици€ чиновников была следующей Ц раз собственники не получили разрешени€ на строительство, значит, строение незаконное и стройку необходимо Ђзаморозитьї. Ѕизнесменов такое положение вещей не устроило и они обратились к нам.  стати, мы писали ранее о той истории. 

Ќа самом деле подобные ситуации не редкость. »х невольным участником может стать каждый Ц от крупного бизнесмена, решившего расширить промышленное строение на принадлежащем ему участке и до дачника, стро€щего, к примеру, капитальный сарай. » в большинстве случаев истец (а это может быть как местна€ администраци€, так и просто недовольный сосед) обосновывает свое требование о признании постройки самовольной тем, что у застройщика нет разрешени€ на строительство (а ст. 51 √радостроительного кодекса –‘ (√р  –‘). об€зывает застройщика получить разрешение на строительство). 

¬ажность наличи€ или отсутстви€ у спорного объекта статуса объекта вспомогательного использовани€ обусловлена нормой п. 3 ч. 17 ст. 51 √р  –‘. ќна указывает на то, что в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использовани€ выдача разрешени€ на строительство не требуетс€. ќна €вл€етс€ одним из немногих исключений из общего правила. —уть ее абсолютно €сна и недвусмысленна, но из-за того, что само пон€тие Ђобъект вспомогательного использовани€ї нигде не регламентировано, каждый понимает его так, как хочет, что в корне неверно и влечет существенные риски. 

„то же такое на самом деле Ђобъект вспомогательного использовани€ї? ѕо каким критери€м тот или иной объект можно отнести к этой категории и €вл€етс€ ли сам по себе такой объект недвижимостью в об€зательном пор€дке?  ак указал ¬ысший јрбитражный —уд –оссийской ‘едерации в своем ќпределении от 03.12.2012 є ¬ј—-15260/12, основными критери€ми определени€ объекта как вспомогательного €вл€етс€ наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому спорный объект €вл€етс€ вспомогательным и дл€ обслуживани€ которого он построен, а также невозможность самосто€тельного использовани€ дл€ иной де€тельности. »ными словами, это может быть, например, сарай по отношению к жилому дому или склад по отношению к магазину. Ётой же позиции последовательно придерживаетс€ и ¬ерховный —уд –оссийской ‘едерации (см. ќпределение от 11.03.2015 є 308-Ё—15-1282, от 10.12.2018 є 306-Ё—18-20002 по делу є ј49-9917/2016). 

—ледовательно, одним из основных признаков объекта вспомогательного использовани€ €вл€етс€ его принадлежность к основному объекту недвижимости и невозможность его самосто€тельной эксплуатации в отсутствие такового (признак подчинени€ основному объекту). 

ѕовышенное внимание к пониженной ответственности. 

≈ще один важный критерий дл€ отнесени€ объекта к числу вспомогательных это наличие у него пониженного уровн€ ответственности. Ёто пон€тие установлено в п. 10 ст. 4 ‘едерального закона от 30.12.2009 є 384-‘« Ђ“ехнический регламент о безопасности зданий и сооруженийї. —огласно ему, к здани€м и сооружени€м пониженного уровн€ ответственности относ€тс€ здани€ и сооружени€ временного (сезонного) назначени€, а также здани€ и сооружени€ вспомогательного использовани€, св€занные со строительством или реконструкцией, либо расположенные на земельных участках, предоставленных дл€ индивидуального жилищного строительства. ”ровень ответственности €вл€етс€ характеристикой здани€ или сооружени€, котора€ определ€ет, насколько потенциально сильным будет урон гражданам, социальной сфере, экономике и экологии в случае разрушени€ такого объекта. 

 ак правило, к объектам с пониженным уровнем ответственности относ€тс€ гаражи, теплицы, склады и павильоны. ¬опрос о наличии у них такого уровн€ ответственности, равно как и статуса объекта вспомогательного использовани€ в целом, может быть решен судом путем проведени€ соответствующей судебной строительно-технической экспертизы. ќ ее проведении построившему здание следует за€вить самосто€тельно, так как именно на него возлагаетс€ необходимость доказывани€ законности стройки. 

“ак, показательным €вл€етс€ дело є ј41-11828/2019 о признании незаконным решени€ –осреестра об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта недвижимости. «а€вителю было отказано, поскольку он не представил доказательства того, что за€вленный к регистрации прав объект €вл€етс€ вспомогательным и не требует получени€ разрешени€ на строительство (см. ѕостановление јрбитражного суда ћосковского округа от 17.01.2020 є ‘05-23419/2019 по делу є ј41-11828/2019). 

—ледовательно, пассивна€ процессуальна€ позици€, ограниченна€ только лишь утверждени€ми о том, что спорный объект €вл€етс€ вспомогательным без проведени€ каких-либо исследований и экспертиз обычно обречена на провал, как в административных, так и в гражданских делах. 

ќтсюда вывод: основными критери€ми определени€ строений как объектов вспомогательного использовани€ €вл€ютс€:
1) их принадлежность к виду сооружений пониженного уровн€ ответственности,
2) отсутствие об€занности по получению разрешительной документации на их строительство,
3) наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому они €вл€ютс€ вспомогательным и дл€ обслуживани€ которого они построен,
4) а также невозможность самосто€тельного использовани€ дл€ иной де€тельности. (см. ѕостановление јрбитражного суда ѕоволжского округа от 23.12.2019 є ‘06-55801/2019 по делу є ј55-31502/2018, ѕостановление јрбитражного суда ”ральского округа от 21.10.2019 є ‘09-6076/19 по делу є ј60-53089/2018 и др.).  роме того, аналогична€ точка зрени€ нашла отражение в письме ћинрегиона –‘ от 25.06.2009 є 19669-»ѕ/08 Ђќ проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительстваї. 

¬ отсутствие закрепленного законодателем пон€ти€ Ђобъект вспомогательного использовани€ї считаем, что вышеуказанные выводы сложившейс€ судебной практики и сопутствующие разъ€снени€ уполномоченных органов компенсируют такой правовой пробел. 

«дание или вещь?

Ќо как соотнос€тс€ объекты вспомогательного использовани€ и недвижимое имущество? ј именно - вход€т ли объекты вспомогательного использовани€ в перечень недвижимого имущества? 

ќтносительно недавно к разрешению данного вопроса с собственным видением ситуации подключилс€ –осреестр (см. письмо –осреестра от 13.04.2020 є 3215-јЅ/20 Ђќб объектах вспомогательного использовани€ї). ¬ частности, в п. 2 этого письма указано, что строени€ вспомогательного использовани€ в зависимости от их соответстви€ положени€м ст. 130 √ражданского кодекса –‘ могут €вл€тьс€ или не €вл€тьс€ объектами недвижимости. 

–осреестр привел определение таких пон€тий, как некапитальное строение, сооружение (п. 10.2 ст. 1 √р  –‘) и недвижима€ вещь (п. 1 ст. 130 √  –‘), которые, исход€ из буквального их толковани€, €вл€ютс€ пр€мо противоположными друг другу. “аким образом, некапитальные строени€ и сооружени€ €вл€ютс€ объектами строительства, но не об€зательно €вл€ютс€ при этом объектами недвижимости. 

’от€ это письмо и не €вл€етс€ нормативным правовым актом и носит разъ€снительный характер, не стоит преуменьшать его значение. ¬ своем письме регистрирующий орган высказал свою принципиальную позицию, которой следует руководствоватьс€, тем более - в отсутствие другого нормативного регулировани€. 

¬ажно отметить, что принадлежность объекта вспомогательного использовани€ к недвижимости играет ключевую роль дл€ целей постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. ¬едь в силу п. 19 ч. 1 ст. 26, ст. 27 «акона о государственной регистрации недвижимости, –осреестр не занимаетс€ учетно-регистрационными действи€ми в отношении объектов, не €вл€ющихс€ недвижимостью. 

¬ывод: объектом вспомогательного использовани€ €вл€етс€ недвижимый или недвижимый объект строительства, имеющий пониженный уровень ответственности, обслуживающий основной объект недвижимости, и который нельз€ использовать дл€ самосто€тельных целей.

"“ретейский суд Ц ваше конкурентное преимущество".
29 окт€бр€ 2020
10.00 (ћ— )

Ѕесплатный вебинар

ёридический
"‘орум мастеров „ерноземь€". ќ“„≈“.
„итать полностью
¬зыскание Ќƒ—
с контрагента.
  •  ак взыскать Ќƒ— как убыток?
  • Ќƒ— как неосновательное обогащение.
  • Ќƒ— как возмещение потерь.
"„ерный список" подр€дчиков и поставщиков:
можно ли его избежать?
ƒе€тельность поставщиков и подр€дчиков...
„итать полностью
«а€вка на консультацию
ѕодписатьс€ на рассылку по e-mail
* укажите ¬ашу электронную почту и получите все материалы по теме